自主管理では自分で賃貸借契約書の作成が必要？作成するデメリットも解説
入居者とのトラブルを防止するには、借主と貸主が納得したうえで賃貸借契約を結ぶことが大切です。
契約を結ぶ際には賃貸借契約書の交付が必要ですが、自主管理の場合はどのような点に注意したら良いのでしょうか。
この記事では賃貸経営をお考えの方に向けて、賃貸借契約の必要性や契約書を自分で作成する方法とデメリットも解説します。
自主管理でも賃貸借契約は必要？
賃貸借契約とは、賃貸物件を貸し借りする際に貸主と借主との間で締結する契約のことです。
具体的には、貸主が物件を借主に貸すことを約束し、その代わりに借主が貸主に賃料を支払うことを取り決める契約を言います。
はじめに、賃貸借契約の概要と契約を結ぶ必要性について解説していきます。
賃貸借契約とは
不動産賃貸において、借主と貸主が交わす約束を賃貸借契約と言います。
不動産会社が仲介する場合は、契約書とあわせて重要事項説明書も交付します。
重要事項説明書とは、契約前に物件に関する重要な事柄を確認するための書類です。
重要事項説明書の交付は宅建士に義務付けられているものなので、自主管理の場合は必須ではありません。
まずは重要事項説明からおこない、承諾を得られたら賃貸借契約を結ぶ流れです。
しかし重要事項説明書で事前に認識を合わせておけば、どちらか一方の勘違いによるトラブルを防げます。
トラブルを防ぐためにも、重要事項説明書を交付し、承諾を得たうえで契約に進むことをおすすめします。
賃貸借契約書を交付する必要性
賃貸借契約書には、入居後のトラブルを防ぐ役割があります。
法律上では口頭での約束も有効とされていますが、それではトラブルに発展するリスクがあります。
たとえば、最初に伝えていたはずの条件を後になって借主が「聞いていない」と主張したとしましょう。
その旨を契約書に記載していれば証拠として提示できますが、口約束では証明ができません。
こうしたトラブルを避けるためにも、賃貸借契約書を交わす必要があります。
自主管理で賃貸借契約書を自分で作成できる？
賃貸借契約書は法的な効力をもつ書類ですが、ご自身で作成することも可能です。
インターネット上にフォーマットもあるので、それを活用すれば1から作成する手間を省けます。
ただしフォーマットを利用する場合でも、自分の物件に合わせた条件変更は必須です。
ここからは、契約書を作成する際の注意点と必要項目、検討すべき特約について解説します。
契約解除における催告に注意
古いフォーマットの場合、契約解除をする際には催告が必要としているケースがあります。
これでは借主が失踪するなどの問題が発生した際に催告ができず、契約解除まで多くの時間と手間を要してしまいます。
このようなトラブルを避けるためにも、契約書の内容を変更し、催告なしで契約解除できるようにしておきましょう。
賃貸借契約書に必要な項目
賃貸借契約書契約書には、おもに次のような項目が必要です。
●物件の名称や所在地
●物件の使用目的や構造
●付属品と残留物
●契約期間と更新
●賃料と共益費
●契約解除や明け渡しの条件
どの項目も重要ですが、注意したいのがお金に関する条件です。
賃料や共益費、敷金・礼金、解約・違約金、退去時に返還するお金の金額は明確にしておきましょう。
「いつからいつまでの家賃をいつまでに支払う」といった期間に関する取り決めも大切です。
トラブルを防ぐためにも、借主が家賃を滞納した場合の対処法なども事前に取り決めておきましょう。
また契約者をはっきりと定め、契約者以外に同居人がいる場合は、入居者についても全員記載します。
これにより、貸主が把握していない人物が居住したときに契約違反として対応できるようになります。
契約日と入居日、契約期間についての記載も必要で、2年更新とするのが一般的です。
転勤や里帰りなどで一時的に賃貸したい場合は、契約更新ができない「定期借家契約」がおすすめです。
定期借家契約にする場合は、借主に契約の更新がないことを伝え、契約書にも明記しておかなければなりません。
その他、物件の情報や設備についても詳細に記載する必要があります。
一般的な項目以外の特約事項
賃貸借契約書を作成する際は、特約事項の記載にも注意が必要です。
特約事項とは、通常の契約に付加して当事者間で交わされる特別な契約事項のことです。
特約事項の例としては、短期解約の場合に生じる違約金の支払いや原状回復費用の範囲などが挙げられます。
たとえば原状回復における費用は、「経年劣化については貸主負担」「故意・不注意による破損は借主負担」とされています。
しかし契約自由の原則に基づき、借主・貸主双方の合意のもとで負担割合などを設定し、特約として記載することが可能です。
その他にも、「ペットの飼育や楽器の演奏を禁止する」といった禁止事項も特約として明記されるケースが多いです。
近隣住民の迷惑になったり物件に損害が生じたりしそうな事柄は、あらかじめ特約事項に明記しておきましょう。
ただし、内容が極端に貸主寄りの場合や一定の条件を満たしていない場合は、特約自体が無効になる可能性があります。
賃貸借契約書を自分で作成するデメリット
管理委託ではなく自主管理をおこなう場合、賃貸借契約書も自分で作成しなければなりません。
賃貸借契約書を自分で作成すると費用を抑えられる点がメリットですが、その一方でデメリットもあります。
賃貸経営をどのように行なっていくか考えるためにも、賃貸借契約書を自作するデメリットを確認しておきましょう。
時間と手間がかかる
賃貸借契約書を自分で作成するデメリットとして、時間と手間がかかる点が挙げられます。
賃貸借契約書はトラブルを防ぐための重要な書類であり、ある程度の専門知識が必要となります。
ミスや抜けがないよう契約書を作成するのは、賃貸経営がはじめての方からすると大きな負担となるでしょう。
記載ミスによって不利が生じる可能性がある
契約書に記載ミスや漏れがあると、意図しないところで貸主側に不利な契約となる可能性があります。
契約書の作成を管理会社に依頼する場合は、不動産や法律の知識をもった専門家が契約書を作成します。
これまでの経験から起こりうる事態を想定したうえで条件を定めるため、トラブルを未然に防ぐことが可能です。
自主管理では専門家のチェックを受けられないので、ミスに気づけないまま契約を交わしてしまうかもしれません。
もし貸主側に不利な状態になっていても、契約書に記載があり、それを確認したうえで契約を交わしているのであれば、そのまま対応することになる可能性が高いでしょう。
記載漏れにより損をする可能性がある
契約書の内容に漏れがないかの確認には、専門的な知識と経験が必要です。
たとえば「2年未満の解約は違約金がかかる」という旨を記載し忘れ、実際に入居者が短期間で退去を申し出たとしましょう。
双方が確認したうえで契約を結んでいるわけですから、退去時になって「契約書に書き忘れていたから違約金を支払ってください」と要求することはできません。
短期間で退去されると、また1から入居者を探さなければならず、広告費やクリーニング費用が発生するため損をしてしまいます。
その費用を補填するために設定するのが違約金ですが、契約書に記載がなければ、原則として借主に支払う義務は生じません。
ミスや記載漏れを防いで適切な契約書を作成したいという方は、自主管理ではなく管理委託をご検討ください。
まとめ
自主管理でも管理委託でも、賃貸借契約を結ぶ際には契約書を交わす必要があります。
賃貸借契約書は自分で作成することも可能ですが、専門用語も多く、不動産や法律の知識がないと難しいかもしれません。
漏れやミスがあるとトラブルになったり損をしたりする可能性があるので、不安な場合不動産会社にご相談ください。
