賃貸経営における入居審査の重要性について！確認すべきポイントも解説！
安定した賃貸経営をおこなうには空室を埋めることも大切ですが、どのような入居者に部屋を貸すかも重要です。
長く住み続けてくれる入居者を見つけるには、オーナーも積極的に入居審査に関わることをおすすめします。
そこで今回は、賃貸経営における入居審査の重要性や審査時に確認すべきポイントについても解説します。
これから賃貸経営を始めようとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。
賃貸経営における入居審査の重要性
はじめての賃貸経営では、入居審査の重要性がよくわからないという方も多いかと思います。
なぜ入居審査が大切なのか、その重要性から確認しておきましょう。
入居者の家賃滞納や入居トラブルを防ぐ
賃貸物件を経営する際に、空室を作らないように審査を緩く設定する方もいらっしゃいます。
しかし審査を緩くし過ぎると、家賃を滞納する方やトラブルメーカーが入居しやすくなってしまいます。
入居者は民法・借地借家法によって強く保護されているため、気に入らないからといってすぐに退去させることはできません。
家賃をローンの返済にあてている場合、満額回収できないと預貯金を切り崩すことになり、経営自体が難しくなってしまいます。
家賃滞納やトラブルを起こす方の入居を防ぐためにも、入居審査はある程度力を入れる必要があるわけです。
入居審査の最終判断はオーナー
不動産会社に管理を任せている場合、その会社が問い合わせ対応から入居審査までおこなうのが一般的です。
しかし最終的に入居者と契約するのは、貸主であるオーナーです。
賃貸仲介業者に物件の募集依頼をお願いしているのであれば、募集だけではなく物件の案内や入居審査もおこなってくれます。
不動産会社がある程度の入居審査を設けているため、オーナーは入居申込書の記載事項を確認しましょう。
申込書の内容に不備や不明点があれば、気づいた時点で担当者に確認することが大切です。
なお、不動産会社に募集業務のみ依頼している場合は、その会社にクレーム処理までおこなう義務はありません。
不動産会社はトラブル発生時の責任を負わないことから、空室対策を優先するあまり入居審査が甘くなる可能性があります。
トラブルを避けるためにも、募集業務のみ不動産会社に依頼する際は、ある程度審査基準を設けておきましょう。
賃貸経営の入居審査で確認するポイント
続いて、入居審査をおこなう際に確認すべきポイントを解説します。
職業や年収
まずは、入居者希望者の職業や年収を確認します。
会社員なのかフリーランスなのか、雇用形態もチェックしておきましょう。
会社員の場合は、勤め先から家賃補助が出ているケースもあるので、その旨も確認しておくと安心です。
また年収についても、具体的な金額を把握しておきましょう。
年収が家賃に見合っていないと、想定外のことが起こった場合に家賃を滞納するリスクが高まります。
たとえば入居後に会社の業績が悪くなり、家賃を減らされてしまったら、家賃を支払うのが困難になるかもしれません。
収入にもよりますが、家賃の年額が年収に対して25%以内、年収が年間の家賃の3倍以上はあると良いとされています。
たとえば、年収が400万円であれば家賃は100万円以内、月額でいうと約8万3,000円が目安となります。
収入に対して家賃があまりにも高過ぎると、家賃滞納や退去の可能性が高くなりやすいため注意が必要です。
連帯保証人の職業や年収
入居審査では、連帯保証人がきちんとしているかどうかも、しっかり確認しておく必要があります。
連帯保証人とは、入居者が家賃を支払えなくなった場合に、入居者に代わって返済する義務を負う方です。
入居者とほぼ同等の責任を負うため、入居審査では必ず連帯保証人の職業や年収もチェックしておきましょう。
流れとしては、入居者から契約時の書類を受け取り同意を得たら、連帯保証人に意思確認をおこないます。
連帯保証人は誰でも良いわけではなく、入居者と同等またはそれ以上の支払い能力のある家族や親戚になってもらうのが一般的です。
連隊保証人の意思確認ができたら、連帯保証受託関係書類に印を押してもらい、印鑑証明書と一緒に提出してもらいましょう。
なお、連帯保証人が高齢で収入が年金のみの場合は、連帯保証人の追加や保証会社への加入をお願いするといった処置が必要になります。
保証会社とは、入居者の家賃をオーナーに保証する会社のことです。
保証会社に加入してもらう際は連帯保証人が不要なので、通常よりも手続きが早くスムーズに進みます。
また保証人を頼める方がいない入居者にも検討してもらうことができ、ターゲットが広がる点もメリットです。
人柄
職業や年収といった条件面も大事ですが、人間性も重要です。
反社会的勢力でないかどうかはもちろん、常識がある方かしっかりチェックしておきましょう。
入居希望者に会って話をするのが難しい場合は、担当者に入居希望者の印象をヒアリングします。
最終判断はオーナーがおこないますが、担当者の意見も聞きながら、慎重に判断することが大切です。
賃貸経営の入居審査で提出してもらう書類
入居審査をおこなう際には、入居希望者にいくつかの書類を提出してもらう必要があります。
書類がないと審査や手続きが進められないので、期日を設けて早めに提出してもらうようにしましょう。
ここからは、入居審査をおこなうにあたり必要な書類について解説します。
身分証明書や収入証明書
本人確認をおこなうため、運転免許証や健康保険証といった顔写真付きの書類を提出してもらいます。
顔写真付きの書類を所持していない場合は、公的機関発行の本人確認書類を2点提示してもらうのが一般的です。
外国籍の方は在留カードや外国人登録証明書、学生は学生証も追加で提出してもらいましょう。
在留資格認定証明書を提出された時は、どの程度日本に滞在するのか確認してください。
書類によっては取得に時間がかかるものもあるので、入居希望者に早めに取得するよう伝えましょう。
収入がわかる書類としては、源泉徴収票や直近の給料明細、住民税課税決定通知書や課税証明書などが必要です。
フリーランスの方は給料明細がないので、確定申告書の写しや納税証明書を提出してもらいましょう。
無職の方の場合は、預金通帳の写しや残高証明書を提出してもらい、家賃滞納のリスクがないか確認します。
住民票や印鑑証明
住民票は入居者の身元を確認するために必要であり、入居者が複数いる場合には全員分用意しなければなりません。
ご家族で住む場合は1枚だけで構いませんが、同居や同棲においては複数必要になる点に注意しましょう。
印鑑証明書は、保証会社ではなく連帯保証人を立てる場合に必要です。
印鑑証明書を提出する理由は、連帯保証人が承諾したのか、社会的に信頼できる方かを確かめるためです。
印鑑証明書を作成していない場合は、印鑑の登録からしなければならず、証明書を取得するのに時間を要します。
連帯保証人を依頼する方が決まったら、印鑑証明書が必要になることを早めに伝えておきましょう。
なお、住民票も印鑑証明も「発行後3か月以内のもの」が必要なため、日付の確認は欠かさないようにしてください。
まとめ
安定した賃貸経営をおこなうためには、入居審査が重要となります。
入居審査では、入居希望者本人の職業や年収、人柄だけでなく、連帯保証人の支払い能力などもチェックする必要もあります。
審査時には入居希望者にいくつか書類を提出しもらう必要があるので、早めに準備するよう伝えておきましょう。
