賃貸のフローリングの原状回復は？費用の負担区分についても解説

賃貸物件の契約や入居にあたり、将来退去する際のフローリングの傷や汚れに対して、高額な原状回復費用を請求されないかと不安に感じていませんか。
日常的な生活でついた少しの傷や汚れであっても、正しい知識を持ったうえで対策をしておかないと、不要な修繕費用まで自己負担として敷金から差し引かれてしまう恐れがあります。
本記事では、フローリングの原状回復義務に関するガイドラインの基準をはじめ、入居者負担となる典型的なケースや修繕にかかる費用相場について解説します。
これから賃貸物件の契約を考えており、将来の退去トラブルを未然に防いで損をしないための正しい知識を身につけたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

賃貸物件のフローリングにおける原状回復とは？

賃貸の原状回復で押さえるべき知識には、主に法律や国のガイドラインがあります。
まずは、原状回復の定義や、代表的なトラブルについて解説していきます。

原状回復の定義と対象範囲

原状回復とは、借りた部屋を入居前と同じ新品の状態へ戻すことではなく、入居者自身の故意や不注意によって生じた損傷を修復する考え方です。
一方、通常の生活で自然につく傷や汚れである通常損耗や、年月の経過による色あせなどの経年劣化は、原則として貸主の負担となります。
ただし、故意に傷をつけた場合や、手入れ不足で損傷を広げた場合には、入居者側の負担となる可能性が高いでしょう。
また、フローリングは傷んだ板や1㎡単位など、必要な範囲だけを補修するのが基本とされています。
そのため、退去時は傷の原因と広がりを丁寧にも確認し、管理会社や貸主と状態を共有しておくことが大切です。

よくあるトラブル事例

フローリングの傷や汚れは、通常損耗に当たるか、入居者の使い方が原因かによって負担の考え方が変わります。
たとえば、ベッドやテレビ台の設置跡、日差しによる色落ち、建物のゆがみに伴うきしみなどは、一般的に貸主が負担する範囲です。
一方、飲み物をこぼして放置したシミや、家具を引きずった傷、ペットによる目立つ傷や変色、強いにおいなどは、入居者負担となる可能性があります。
さらに、小さな傷に対して部屋全体の張り替えが提示されると、補修範囲をめぐって認識が大きく分かれることもあるでしょう。
そのため、原因や施工範囲を確認し、修繕方法と費用負担を事前に整理しておくことが大切です。

トラブルを防ぐ事前対策

退去時のトラブルを防ぐには、入居した時点から床の状態を記録し、日常的に床の傷や汚れを予防しておくことがとても重要です。
まず、入居時に部屋全体を確認し、傷やシミを日付入りの写真で残したうえで、現況確認書へ記載して管理会社へ提出しましょう。
また、家具の脚にはフェルトを付け、キャスター付き椅子の下には保護マットを敷くと、擦り傷やへこみを抑えやすくなります。
さらに、水滴や結露を見つけた際は、木材の継ぎ目に水分が入り込む前に、乾いた布ですぐ拭き取ることが大切です。
退去立ち会いでは写真や確認書の控えを持参し、入居時からの変化を一緒に確認すると手続きが進めやすいでしょう。

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経年劣化は対象外？

前章では原状回復の基礎知識について述べましたが、実際に入居者負担になるケースもあります。
ここでは、修繕費用が入居者負担となる典型例について、解説します。

タバコの汚れと予防策

タバコのヤニによるフローリングの変色やにおいは、通常の生活で生じる損耗とは区別され、入居者負担となるのが一般的な扱いです。
煙に含まれる成分は床の表面だけでなく、板の継ぎ目や壁際にも付着しやすく、清掃だけでは落としきれないことがあります。
その結果、ワックスの再施工や特別清掃、状態によっては床材の張り替えまで必要になる場合もあるでしょう。
そのため、室内では喫煙を避け、入居前に契約書や使用細則で喫煙に関するルールを確認しておくことが大切です。
なお、換気扇の下や窓際でも煙が室内へ戻ることがあり、バルコニーも自由に喫煙できるとは限らないため、物件の決まりを守りましょう。

家具跡などの判断基準

家具による床の跡は、通常の設置でできたへこみか、移動時の擦り傷かによって、費用負担の判断が大きく変わります。
ベッドや棚を置いたことで生じた跡は貸主負担が基本ですが、家具を引きずってできた傷は入居者負担となる可能性が高いでしょう。
また、鉄製家具のサビ移りや観葉植物から漏れた水によるシミは、日頃からの管理状況も確認されることになります。
さらに、結露を長期間放置してカビや腐食が広がった場合も、注意不足と判断されることがあるため十分な注意が必要です。
そのため、家具の接触部分を保護し、水受け皿や換気も活用しながら、水濡れに気づいたらすぐに拭き取る習慣をつけましょう。

修繕内容を確認する際のポイント

修繕費用を確認するときは、請求額だけを見るのではなく、傷の原因や補修する範囲を入居時の記録と照らし合わせることが大切です。
フローリングは傷んだ部分のみを補修するのが基本であるため、全面張り替えを提示された場合は、施工範囲の理由も確認しておきましょう。
また、床材によっては、年数の経過による価値の減少を費用へ反映する減価償却の考え方が用いられます。
たとえば、クッションフロアは6年で残存価値がほぼなくなる扱いですが、木質フローリングの部分補修では一律に年数で計算しません。
そのため、写真や現況確認書を用意し、材料や工法、負担割合を管理会社と一つずつ確認すると、精算内容を理解しやすくなるでしょう。

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フローリングの修繕費用相場と敷金精算

ここまで入居者負担になるケースを解説しましたが、実際の修繕費用についても、確認しておくことが大切です。
最後に、フローリングの修繕費用相場と、敷金精算の流れについて解説していきます。

広さ別の張り替え費用と工期

フローリングの張り替え費用は、部屋の広さや選ぶ床材、施工方法によって差が出るため、相場を目安として把握しておくと安心です。
複合フローリングの場合、6畳で約9万円から18万円、10畳では約15万円から30万円程度が一般的な目安となります。
古い床材を剥がして張り直す新規張り替えでは、工期は2日から3日ほどで、撤去費や廃材処分費がくわわることもあるでしょう。
一方、既存の床の上へ新しい床材を重ねる方法なら、工期は1日から2日程度に短縮できる場合があります。
ただし、下地の状態によって補修が追加されることもあるため、施工方法や費用は貸主や管理会社と確認して進めることが大切です。

軽微な傷の補修とご自身での対応

小さな擦り傷や浅いへこみを専門業者が部分補修する場合、1か所あたり約3000円から1万円が一般的な目安となります。
えぐれ傷をパテや塗装で整える場合は工程が増えるため、約1万円から30000円ほどが目安です。
さらに、板の交換や広い範囲の補修が必要になると、部分修繕でも3万円から20万円程度まで費用が広がる場合もあるでしょう。
市販の補修材は比較的手頃ですが、賃貸物件では自己判断で使わず、作業前に早めに管理会社へ相談することが重要です。
自己流の補修で色や質感が合わないと再施工が必要になるため、傷の場所と状態を伝え、案内に沿って対応すると安心でしょう。

敷金精算の流れと事前準備

退去時の敷金精算では、まず管理会社と立ち会い日を決め、荷物を運び出した状態で床の傷や汚れを一緒に確認します。
その後、必要な修繕について業者の見積もりが作成され、施工箇所や材料費などの明細をもとに入居者の負担額が整理される流れです。
敷金を預けている場合は修繕費などが差し引かれ、残額があれば返還されるため、精算内容と返金先を確認しておきましょう。
一方、敷金を超える費用が発生した場合や敷金ゼロの契約では、不足分の支払いが必要になることがあります。
そのため、特約条項や清掃費の条件を事前に読み、立ち会いでは入居時の写真や確認書を用意して、不明点は署名前に説明を受けることが大切です。

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まとめ

賃貸の原状回復において、通常損耗や経年劣化は貸主負担ですが、不注意による傷などは入居者負担となるため、入居時の記録や日常の予防が大切です。
タバコの汚れや家具を引きずった傷、水滴の放置によるカビなどは入居者負担となるため、修繕の際は原因や補修箇所をしっかり確認する必要があります。
フローリングの修繕費用は傷の程度や工法で異なり、退去時の敷金精算に影響するため、自己流で補修せず管理会社の案内に従うと安心して手続きを進められるでしょう。