賃貸物件の連帯保証人を変えたい？変更の注意点についても解説

賃貸物件にお住まいの方で、親族の高齢化や関係の悪化など、何らかの事情により現在の連帯保証人を途中で変えたいとお困りではありませんか。
賃貸借契約における連帯保証人の変更は原則として認められていないため、個人で大家さんや管理会社の承諾を得るための交渉をおこなうのは、ハードルが高いと感じてしまいますよね。
本記事では、賃貸物件の連帯保証人を変更できる主なケースや条件をはじめ、具体的な手続きの流れから審査に向けた注意点までを解説します。
現在連帯保証人の変更を検討されている方や、保証会社への切り替え手続きに不安を抱えている方は、ぜひご参考になさってくださいね。

賃貸物件の連帯保証人を変更できる条件とは？

賃貸物件の連帯保証人を変更するにあたって、おさえるべき条件には主に3つのポイントがあります。
まずは、連帯保証人の役割や、変更が認められるための条件について解説します。

変更が原則不可な理由

連帯保証人は、借主が家賃や原状回復費を払えないとき、代わりに責任を負う大切な立場です。
通常の保証人には、先に借主へ請求してほしいと求める権利があります。
一方で、連帯保証人にはそのような主張が基本的に認められず、貸主にとって信用判断の大きな材料になります。
そのため、契約時には収入や勤務先、信用状況などを確認したうえで入居可否が判断される仕組みです。
途中で別の方へ変更することは、契約時の前提を見直す行為といえるでしょう。
したがって、契約書の保証範囲や変更方法を事前に確認し、貸主の承諾を得て進める必要があります。

承諾されるための条件

貸主の承諾を得るには、新しい保証人に前任者と同等以上の支払い能力があることが重視されます。
具体的な基準は貸主や管理会社によって異なりますが、国内在住の近しい親族で、安定した継続収入がある方が望ましいでしょう。
近い親族であれば、緊急時の連絡や家賃の立て替えにも協力を得やすいと見られます。
また、前任者と同等以上の支払い能力があるかが重要な判断基準です。
審査を円滑にするには、源泉徴収票や確定申告書など、収入を客観的に示せる書類を添えてください。
なお、年金受給者を候補にする場合は、預貯金や資産資料を補足すると判断材料になります。

拒否理由と交渉のコツ

新しい保証人の収入や雇用状況が不安定な場合、貸主は慎重に判断する傾向があります。
借主本人に過去の家賃遅れがあると、保証体制をより細かく確認されるでしょう。
また、関係が悪化したという理由だけでは、契約上の必要性が伝わりにくい面もあります。
交渉では感情的にならず、変更が必要な事情と候補者の情報を書面で整理することが大切です。
たとえば、現在の保証人が病気になった、収入が大きく減ったなどの事情なら理解を得やすくなります。
あわせて、家賃を期日どおり支払ってきた実績や合意書を示し、安心して判断できる材料をそろえましょう。

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連帯保証人を変更するケースと判断の基準

前章では、変更の条件について述べましたが、どのような事情なら変更が認められるのか気になりますよね。
ここでは、連帯保証人を変更するケースと、オーナーの判断基準について解説します。

不可抗力での変更ケース

変更が認められやすいのは、保証人の死亡や大幅な収入減少など、やむを得ない事情がある場合です。
保証人が亡くなると、その後に発生する債務は原則として保証の対象外となり、相続人は死亡時までに発生した保証債務を引き継ぐことがあります。
また、2020年4月以降に締結された個人の根保証契約では、保証上限である極度額を定める必要があるのです。
相続人に十分な支払い能力がない場合や、相続放棄をした場合は、新たな保証体制を整備します。
また、利用中の保証会社が倒産した場合も、保証を継続できないため新しい契約が求められます。
まず管理会社へ事情を伝え、候補者や別の保証会社を相談し、必要書類を提出して再審査を受けると良いでしょう。

入居者都合の変更ケース

入居者側の事情として、離婚や親族関係の変化を理由に変更を希望するケースもあります。
たとえば、配偶者の親を保証人にしていた場合、離婚後は関係性が変わるため調整が必要です。
くわえて、保証人が定年退職を迎えたときや、転職で収入が減ったときに変更を申し出る例も見られます。
最近では、親族へ負担をかけたくない思いから、家賃保証会社への切り替えを希望する方も増えています。
ここで、判断を左右するのは、理由の正当性だけでなく、新しい保証人の属性と支払い能力です。
もし候補者の収入に不安があるなら、保証会社の利用を条件に相談を進める方法も現実的です。

実際の事例と判断基準

承諾された事例として、離婚後に元配偶者の父親から自分の実父へ変更できたケースがあります。
実父が現役世代で、勤務先や収入が安定していたため、審査が進みやすかったためでしょう。
また、親の定年退職を機に、安定した収入のある兄弟へ変更できた例もあります。
一方で、友人を候補者にすると親族関係がないため、承諾を得にくい点には注意が必要です。
オーナーや管理会社は、滞納リスクを防ぎ、契約を安定して維持できる体制かを確認します。
そのため、経済力や契約者との関係性、緊急時の連絡の取りやすさを総合的に見て判断されるでしょう。

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変更手続き・費用・審査に関する注意点

ここまで、変更のケースや判断基準を解説しましたが、実際の手続きに関する注意点も、おさえておきましょう。
最後に、手続きの流れや費用、審査に落ちてしまった場合の代替策について解説します。

必要書類と申請の手順

変更手続きは、管理会社やオーナーへ変更したい理由を相談することから始まります。
承諾の見込みが立ったら、所定の賃貸借契約変更申込書を準備してください。
次に、新しい保証人の運転免許証やマイナンバーカードなどの身分証、住民票、収入証明書を提出します。
状況によっては、印鑑証明書や実印を押した連帯保証人承諾書が必要になる場合もあります。
管理会社は提出書類をもとに、年齢や勤務先、収入、契約者との関係性を確認する流れです。
審査通過後は変更合意書や覚書を交わすため、遠方の親族に依頼する場合は早めに準備を進めましょう。

費用相場と節約のコツ

保証人を変更する際は、事務手数料や契約書の再作成料が発生することがあります。
相場は1万円～3万円程度で、審査や書類作成にかかる実務費用として扱われます。
建物の賃貸借契約書は、原則として印紙税の課税対象ではありません。
また、保証会社へ切り替えるなら、初回保証料として総賃料の0.5か月分～1か月分ほどを見込んでください。
その後も、年ごとの更新料や月額保証料がかかるプランが一般的です。
費用を抑えたい場合は、賃貸借契約の更新時期に合わせて相談し、手続きをまとめられないか確認しましょう。

審査落ちの際の代替策

審査に通らなかった場合に備えて、別の親族候補をあらかじめ考えておくと安心です。
兄弟姉妹や子どもなど、安定した収入がある方へ早めに相談しておきましょう。
保証会社の審査に落ちた場合でも、種類の異なる会社なら通る可能性があります。
信販系は過去の信用情報を重視しやすく、独立系は現在の収入や職業を確認する傾向があります。
もし入居者本人の収入が問題になるなら、親などに契約者となってもらう代理契約も選択肢です。
ただし、保証人の空白期間を作らないよう、現在の保証人の責任が続く間に管理会社へ相談してください。

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まとめ

賃貸物件の連帯保証人変更には、貸主の承諾が必須で、新保証人には前任者同等以上の支払い能力が求められます。
死亡や離婚などで変更する場合も、貸主は滞納リスクを避けるため、新保証人の属性や経済力を厳しく審査します。
手続きには書類提出や1万円～3万円程度の手数料が必要なため、空白期間を作らないよう早めに準備しましょう。