賃貸物件の設備の修繕義務は？免責されるケースについても解説

賃貸物件のオーナーとして、エアコンや給湯器などの設備が故障した際、どこまで修繕義務を負うべきか悩んだことはありませんか。
法律で定められた義務の範囲と、契約によって免責される範囲を正しく理解しておくことは、安定した賃貸経営に不可欠です。
本記事では、民法における修繕義務の基本、オーナーが負担しなくてよいケース、さらに契約でリスクを回避する方法を解説いたします。
賃貸物件を運営するうえでの修繕トラブルを未然に防ぎたいオーナーの方は、ぜひ本記事をご参考になさってくださいね。

民法が定める賃貸物件の修繕義務の範囲

賃貸物件の設備修繕義務の範囲を知るためには、民法上の基本的な考え方をおさえる必要があります。
まずは、民法で定められている、オーナーの修繕義務のポイントについて解説していきます。

民法606条と必要な修繕

賃貸経営を安定させるためには、オーナーの法的義務を正しく理解しておく必要があります。
民法606条第1項では「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と定められています。
これは、家賃を受け取る代わりに、入居者が問題なく生活できる状態を保つ責任があるという意味です。
「必要な修繕」は、雨漏りや建物の主要部分の損傷、水道・電気など、生活に支障をきたす不具合の修理を指します。
この義務を怠ると、入居者は家賃減額を請求したり、入居者自ら修繕して費用請求することも可能になります。

通常修繕と改善修繕の違い

「通常修繕」と「改善修繕」を区別することは、費用負担の判断に直結するため重要です。
オーナーが義務を負う「通常修繕」は、生活に支障が出る不具合を直すための修繕で、給湯器の故障やトイレの水漏れなどが該当します。
経年劣化や自然災害による不具合も含まれ、入居者の故意・過失がなければ、費用は原則オーナーの負担です。
一方で「改善修繕」は、支障はないものの快適性や価値を高めるためのもので、古い設備を最新型に交換するなどが該当します。
これは義務ではなく、オーナーの判断でおこなうものであり、入居者からの要望があっても費用負担の必要はありません。

エアコンなど特定設備の事例

オーナーの修繕義務は建物だけでなく、提供したエアコン・給湯器などの「設備」にも及びます。
契約書や設備表に記載されている設備は、「お部屋の一部」と扱われ、故障すれば生活に支障が出るため、速やかな修理や交換が必要です。
夏のエアコン故障や冬の給湯器故障のように、日常生活に重大な影響がある場合は、とくに早急な対応が求められます。
ただし、前の入居者の「残置物」は設備と異なり、契約で修繕義務を負わないと明記すれば対応は不要となります。
反対に、曖昧なまま使用を許可すると設備とみなされる恐れがあるため、どの設備を提供するのか契約時に明確に書面で確認することが重要です。

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修繕義務が免除される3つのケース

前章では、民法上の修繕義務の基本について述べましたが、すべての修繕をオーナーが負うわけではありません。
ここでは、オーナーが修繕義務を負わないケースと、その理由について解説いたします。

老朽化で修繕不可能な場合

賃貸物件の修繕義務は、修繕が物理的に不可能、または著しく困難な場合には適用されないことがあります。
また、費用が物件価値に対して極端に高く、負担が酷と認められる「経済的不能」も対象です。
ただし、単なる老朽化のみでは免除されず、生活に支障がある不具合は原則として修繕義務が生じます。
修繕不能で使用できない部分が出た場合、入居者はその割合に応じた家賃減額を請求でき、使えない場合は契約が終了します。

借主の故意・過失による破損

オーナーが修繕義務を免除される一般的なケースは、修繕の必要性が入居者の故意・過失によって生じた場合です。
入居者には物件を大切に扱う義務（善管注意義務）があり、これに違反して生じた損傷は入居者の責任となります。
お子さまが壁に穴を開けた、喧嘩でドアを壊した、不注意で床や壁に傷をつけた、清掃不足で排水管を詰まらせたといったケースが該当します。
結露を放置してカビを発生させた場合も、義務違反と判断される可能性もあるでしょう。
これらの修繕費用は入居者自身が負担するか、退去時の原状回復義務として請求されます。
一方で、日光による色あせや家具跡などの「通常損耗」はオーナー負担であり、入居者に請求することはできません。

度重なるトラブルで信頼関係が破壊された場合

入居者との度重なるトラブルにより「信頼関係が破壊された」と法的に認められる場合、賃貸借契約を解除でき、その結果として修繕義務が消滅することがあります。
賃貸借契約は継続的契約であり、家賃滞納の繰り返し、無断の又貸し、禁止用途での使用、近隣への迷惑行為など重大な契約違反があると信頼関係が失われます。
信頼関係が回復不能と判断されれば、オーナーは適法に契約解除が可能です。
修繕義務は有効な契約が前提のため、契約解除が成立すれば将来の修繕義務はなくなります。
ただし、契約を続けたまま修繕義務だけを拒否することはできず、正当な修繕依頼を無視すればオーナーが義務違反となります。
そのため、重大な違反がある場合は、適切に契約解除手続きを進めることが実務上の正しい対応です。

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契約で修繕義務を負わないための対策

ここまで、修繕義務の基本と例外ケースを解説しましたが、トラブル防止には契約での取り決めもおさえておきましょう。
最後に、契約によって修繕義務のリスクを軽減する方法について、解説していきます。

「好意による修繕」の明記

オーナーが法的な修繕義務の範囲を超えて、入居者の要望に応えるなど、「単なる好意」として無償で修繕に応じるケースがあります。
このような「好意による対応」が繰り返されてしまうと、入居者がそれを「契約上の義務」であると誤解してしまう恐れがあります。
その結果、それ以降も法的な義務として、同様の対応を要求してくる可能性も否定できません。
こうした事態を防ぐためには、契約書に「賃貸人の義務を超える修繕を好意に基づき実施しても、将来の義務を定めるものではない」といった条項を、あらかじめ明記しておくことが大切です。

「現状有姿・借主負担」条項

実務上、「現状有姿での貸与」と記載されることがありますが、単にそう記載するだけでは、民法が定める「生活に必要な修繕」の義務をすべて免れることはできないと解釈されています。
そこで、修繕義務を軽減するために用いられるのが、特定の設備を「残置物」として扱う方法です。
たとえば、前の入居者が残したエアコンや照明器具などについて、契約書や付帯する「設備・残置物一覧表」において、「本物件の設備ではなく残置物とする」と明記します。
そのうえで、「残置物の性能は保証せず、故障時の修繕義務も負わないものとする」といった条項を設けることが考えられます。

特約での範囲限定と事前説明

入居者とのトラブルを防ぐための方法は、契約書の特約で修繕範囲を限定し、入居前に説明と同意を徹底することです。
電球交換やパッキン交換といった軽微な「小修繕」を入居者負担とする特約は一般的ですが、インフラ不具合まで負担させる特約は無効となる可能性があります。
特約を有効にするには、重要事項説明で書面と口頭の両方で丁寧に説明することが大切です。
さらに、入居時には立ち会いで「入居時状況確認書」を作成し、傷や設備状況を写真付きで記録します。
入居者に内容を理解・納得して署名をもらうことで、将来のトラブルを防止することができるでしょう。

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まとめ

賃貸物件のオーナーには、入居者が安全に暮らせるよう「通常修繕」をおこなう義務があり、提供したエアコンなどの設備も対象です。
ただし、入居者の故意・過失による破損や修繕不能、信頼関係の破壊による解約といった3つの場合は、この義務が免除されます。
トラブル防止のため、残置物や小修繕の範囲を特約で明確にし、入居前に書面と口頭で説明して認識を揃えることが大切です。