学生向け賃貸経営を成功させるコツは？メリットとリスクも解説

学生向けの賃貸物件経営に関心はあるものの、具体的に何をすればいいのか分からないという方は多いのではないでしょうか。
実は、学生向けの賃貸経営には他にはないメリットと、注意すべきリスクが存在します。
この記事では、学生向け賃貸経営の魅力やリスク、そして成功のためのポイントを分かりやすく解説いたします。
学生向け賃貸経営を検討している方は、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。

学生向け賃貸経営の3大メリット

学生向け賃貸の経営を検討する際、押さえておきたいポイントがあります。
まずは、学生向け賃貸経営がもたらす3つのメリットについて解説していきます。

繁忙期の収益計画

学生向けの賃貸物件は、大学の新学期に入退去の時期が集中する傾向にあります。
具体的に、学生の部屋探しが活発になる2月から3月は、成約率が年間平均の1.5倍以上になることも珍しくありません。
この繁忙期を的確に捉え、契約期間を3月末に設定しておけば、退去後の対応も円滑に進められます。
また、大学の入学定員数が確定する、1月末から2月上旬に募集計画を整えれば、より合理的な運営が実現します。
近年は9月入学の学部も増えているため、秋にも小さな繁忙期が生まれる可能性を考慮しておくと安心です。

家賃滞納の低減

家賃滞納のリスクが比較的低いことも、学生向け賃貸経営をおこなうメリットの一つです。
これは、学生が部屋を借りる際、契約者や連帯保証人として親が立つケースが9割を超えるためです。
親の安定した収入が後ろ盾となり、家賃の未払いを防ぐ効果が期待できるでしょう。
ある調査では、民間賃貸住宅全体の家賃滞納率が約6%なのに対し、学生向け物件は約3%程度に留まっています。
また、多くの学生が利用する奨学金も、安定した家賃収入を支える重要な要素です。
親からの仕送りに奨学金がくわわることで支払いの元手が増えるため、オーナーにとっては大きな安心材料といえるでしょう。

長期入居による安定

また、在学期間を通して長く住んでもらえる可能性が高い点もメリットです。
一度入居が決まれば、卒業までの4年間など、同じ物件に住み続けてくれる学生が多い傾向にあります。
ある調査では、一人暮らしの学生の7割強が、卒業まで同じ部屋で暮らすという結果も出ています。
とくに、大学のキャンパスへ徒歩で通える、あるいは駅からバス1本でアクセスできる物件は人気が高いです。
さらに、入居者の生活段階の変化に合わせ、契約形態の切り替えを提案すると、一層の長期入居へと繋がるでしょう。

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学生向け賃貸経営のリスクと注意点

前章ではメリットについて述べましたが、経営時のリスクも気になるところですよね。
ここでは、学生向け賃貸物件を取り巻く主なリスクとその対策について解説いたします。

需要減少の懸念

学生向け賃貸経営における懸念点は、大学そのものの変化による需要減少のリスクです。
日本の18歳人口は減少傾向にあり、大学の経営環境は年々厳しさを増しています。
既に入学定員を満たせない私立大学は6割に達し、地方キャンパスの閉鎖や都心への移転も進んでいます。
対策として、物件を選ぶ段階で、大学の経営状況をしっかり調査することが重要です。
また、一つの大学だけに頼らず、複数の大学へ無理なく通える立地を選ぶことで、リスクを分散できます。

退去集中の影響

学生向け賃貸経営のリスクとして挙げられるのは、卒業シーズンである3月に退去が集中し、一時的に空室が大幅に増えてしまう点です。
ある管理会社のデータによると、3月単月の退去率は、年間平均の2.3倍に達したという報告があります。
万が一、4月の入学シーズンまでに入居者が決まらなければ、その後は長期間空室が続くことになりかねません。
対策として、12月の時点で卒業予定の学生に退去の意向を確認し、空室予定の部屋の情報を早めに公開することが大切です。
遠方に住む新入生でも部屋探しができるよう、オンライン内見の環境を整えておくことも有効となります。
退去の立ち会いから原状回復工事までを、48時間以内に完了させるなど、施工業者との緊密な連携も欠かせません。

競合との価格競争

大学周辺など学生が多く集まるエリアでは、競合の賃貸物件も数多く存在します。
とくに、新築のワンルームマンションなどが次々と供給されるため、厳しい価格競争が起こりやすい環境といえます。
築年数が経過した物件は、ただ家賃を下げるのではなく、設備の刷新とセットで価値を高める戦略が不可欠です。
近年の学生は、無料の高速インターネットや防犯カメラ、宅配ボックスといった設備を重視する傾向にあります。
こうした需要の高い設備を導入すると、月々の家賃を1,000円から2,000円ほど上乗せしても選ばれやすくなります。
無垢材のフローリングに変えたり、壁紙の一部をおしゃれなアクセントクロスにしたりする工夫も効果的です。

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学生向け賃貸経営を成功させるコツ

ここまで、メリットとリスクを解説しましたが、成功のコツもおさえておきましょう。
最後に、学生向け賃貸経営を成功に導くためのポイントについて解説していきます。

複層ターゲットの戦略

学生向け賃貸経営の安定化には、学生だけに対象を絞らない戦略が重要です。
そのため、入居者の構成を「学生7割、単身社会人やファミリー層3割」のように広げる工夫をおこないましょう。
この方法を実践した結果、年間の平均空室率を3ポイントも改善させたという報告もあります。
具体的な手法として、一部の部屋の間取りを変更し、社会人でも使いやすいレイアウトにすることが考えられます。
子育て中のご家族の短期的な需要を見込み、1階部分を少し広めの2DKタイプに改装するのも良いでしょう。
そのほか、閑散期の収入を確保するために、いくつかの部屋をマンスリープランで貸し出す方法も効果的です。

設備差別化の工夫

数多くの競合物件のなかから選んでもらうには、設備の充実による差別化が欠かせません。
とくに、家具や家電を備え付けたプランは、地方から出てくる学生から高い人気を集めています。
入居時の初期費用を20万円から30万円ほど抑えられるため、多少家賃が高くても選ばれやすいのです。
オンライン授業が当たり前になった現代では、高速インターネット環境も必須の設備といえるでしょう。
また、保護者が物件選びに大きく関わる学生向け賃貸物件では、セキュリティ設備の強化も重要です。
オートロック、防犯カメラ、モニター付きインターホンの3点セットは、とくに女子学生や留学生の入居を後押ししてくれるでしょう。

長期契約の促進策

入居者にできるだけ長く住んでもらうために、大学の在学期間に合わせて、「3年から5年の定期借家契約」を結ぶ方法があります。
これにより、オーナーは退去のタイミングを予測しやすくなり、安定した経営計画が立てられます。
卒業後に、進学や就職で住み続けたいという学生の希望にも、再契約という形で柔軟に対応できるでしょう。
再契約率をさらに高めるには、更新時に特別な特典を用意するのも効果的です。
実際に、入居3年目以降の再契約時に、壁紙を一面無料で張り替えるサービスを提供し、再契約率を8割以上に高めた例も報告されています。

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まとめ

学生向け賃貸物件は、繁忙期が明確で収益計画を立てやすく、親が保証人となり家賃滞納のリスクが低いため、卒業までの長期入居による安定収入が期待できます。
ただし、少子化による大学の移転や閉鎖で需要が減る懸念にくわえ、3月の退去集中による空室長期化や、周辺物件との厳しい価格競争といったリスクも存在します。
成功のためには入居者を学生に限定せず、インターネット環境などの設備を充実させ、在学期間に合わせた長期契約を結ぶことで安定経営が実現できるでしょう。