アパート経営のリスクとは？代表的な失敗事例やポイントをご紹介！

アパート経営をしたいなら、あらかじめ注意点を把握しておくことが重要です。
メリットばかりに目を向けていると失敗しやすく、大きな損失につながりかねません。
そこで今回は、アパート経営における代表的なリスクや失敗事例とともに、成功するためのポイントをご紹介します。

アパート経営で失敗しないために知っておきたいリスク

そもそもアパート経営とは、アパートを所有し、その部屋を他人に貸し出して家賃収入を得る不動産投資の一種です。
アパート経営には、主に「空室リスク」「修繕リスク」「管理会社リスク」があります。
それぞれ注意点を事前に把握しておき、適切な対策をとっておきましょう。

空室リスクとは

アパート経営では、まず空室リスクに注意しなければなりません。
空室リスクとは、入居者を確保できずに、空室が増えてしまう状態のことです。
空室が増えてしまうと、家賃収入を得られないため、収支が悪化します。
アパート経営で住宅ローンを組んでいるケースでは返済が滞り、失敗してしまうでしょう。

修繕リスクとは

アパート経営は、建物の老朽化や災害により、高額な修繕費用が発生する可能性があります。
緻密な資金計画を立てていないと、突発的な設備の故障や災害に対応できず、経営に失敗しがちです。
最終的には住宅ローンの返済が滞り、完済できないと不動産が競売にかけられます。
家計が苦しくなるだけでなく、資産も失ってしまうでしょう。
アパート経営で失敗しないためには、入念な資金計画が必要です。

管理会社リスクとは

物件を自分で管理できないときには、管理会社に業務を委託します。
管理会社に依頼すれば、入居者の募集や対応・アパートの修繕などは、管理会社がおこなってくれるでしょう。
ただし、なかには、入居者募集や物件管理に尽力しない会社もあるので、注意が必要です。
管理会社選びに失敗してしまうと、入居者が見つからない、あるいは入居への対応が悪く退去されてしまうなど、経営悪化につながります。
このように、管理会社との連携が上手くいかないケースでは、経営が円滑に進まない可能性が高いでしょう。

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アパート経営で知っておきたい失敗事例

アパート経営の代表的な失敗事例は、以下のとおりです。
前もって失敗事例を把握しておけば、大きな損失を抱えるリスクを抑えられるでしょう。
とくに、初心者は物件選びで失敗しやすいので、注意しなければなりません。

事例①自己資金なしのアパート経営は失敗しやすい

不動産会社と提携している「不動産投資ローン」には、頭金なしでフルローンを契約できるものがあります。
そのため、自己資金なしでもアパート経営は可能です。
しかし、自己資金を用意できないと借入金額が大きくなり、返済に苦しむおそれがあるでしょう。
アパート経営をしていれば、築年数の経過とともに修繕の必要も出てくるため、自己資金がないとそれらに対応できません。
結果的に経営の失敗につながり、大きな損失を抱えてしまいがちです。
このような失敗を避けるには、事前にある程度の自己資金を用意しておく必要があります。
一般的に、アパート経営における自己資金は、物件価格の1～3割程度が目安です。
アパート経営を検討しているなら、まず自己資金を用意できるかどうか確認することをおすすめします。

事例②立地の悪さが目立つと空室につながる

立地の悪さは、アパート経営において致命的な要素です。
たとえば、駅から遠かったり、病院やスーパーマーケットなどが近くになかったりすると生活で困るため、経営は不利に働くでしょう。
家賃引き下げの要因にもなるので、物件選びは慎重におこなわなければなりません。
アパート経営に適した土地であるかを見極めるには、事前調査が重要です。
現地に足を運び、最寄り駅までの距離や近隣の生活利便施設・公共施設などを調査しておくと良いでしょう。

事例③コストカットを優先すると入居者の住み心地が低下する

アパート経営を成功させるには、費用の削減がポイントになってきます。
しかし、あまりにもコストカットを優先しすぎると、入居者の住み心地が低下するので注意が必要です。
管理にお金をかけなければ、廊下や駐輪場などの共用スペースにはゴミが散乱し、印象が悪くなります。
また、建物や設備の修繕費を削減しすぎたケースでは、劣化が著しく進み、入居者に退去を要求されてしまうでしょう。
このように、入居者のニーズを無視したコストカットは、避けなければなりません。
とくに、宅配ボックスやオートロックなどは、近年需要がある設備となっているため、ケースに応じて設置を検討する必要があります。

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アパート経営で失敗しないためのポイント

アパート経営を成功させるには、あらかじめポイントを押さえておくことが大切です。
事前に知っておきたい経営のコツは、主に以下の3つがあります。
留意点を踏まえて経営戦略を立てれば、事例として挙げた失敗にもつながりにくいでしょう。
アパート経営で損をしないよう、あらゆるリスクを考慮しなければなりません。

ポイント①立地を重視して物件を選ぶ

アパート経営でもっとも重要なのは、やはり立地でしょう。
経営するアパートに入居者が入るかどうかは、物件の立地に大きく左右されます。
立地が良いほど高めの家賃を設定できるため、高い利回りも見込めるはずです。
ただし、土地の条件が良いと初期費用が高くなり、結果的に利回りが悪くなる可能性があります。
アパート経営での土地選びでは、必要以上に良い条件の立地を探すのではなく、入居率を上げられることに注力しなければなりません。
そのために、将来的な値上がりが期待できるエリアや、交通アクセスが良好なエリアを探す必要があります。
地価が安いうちに物件を購入してアパート経営を始めれば、初期コストを安く抑えながら高利回りを見込めるでしょう。

ポイント②計画段階からリスクを最小限にしておく

アパート経営では、リスクが付きものです。
しかし、それらすべてをなくすのは困難でしょう。
そのため、計画段階から、リスクを最小限に抑えておくのがポイントです。
長期の収支シミュレーションや無理のない設計内容を考えておけば、失敗する確率も下げられます。
所有者1人で対応するのが困難なときには、不動産会社に相談するのがおすすめです。

ポイント③不可欠なメンテナンスを把握しておく

アパート経営を成功させるには、定期的なメンテナンスが重要です。
なかでも、基礎となる部分の修繕・補修は欠かせません。
屋根や外壁・水回りのメンテナンスを怠ると、建物の老朽化が早まり、住み心地が悪くなります。
空室を避けるためにも「建物大規模修繕」「老朽化を防ぐ小規模修繕」「室内原状回復」の概要は、事前に把握しておきましょう。
まず、建物の大規模修繕は、12年ほどのスパンでおこなわれる修繕工事であり、経年によって劣化した建物や設備などを建築時の水準に戻します。
必要があれば、小規模修繕で細かいメンテナンスをおこなうのが一般的です。
室内の原状回復には、エアコンの設置や床の張り替えなどが挙げられます。
これらのメンテナンスは定期的に必要になるため、対応できるよう入念な資金計画を立てておきましょう。

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まとめ

アパート経営には、空室リスク・修繕リスク・管理会社リスクがあります。
代表的な失敗事例として、自己資金なしのアパート経営をはじめ、立地の悪さやコストカットのしすぎが挙げられるでしょう。
立地を重視した物件選びのほか、リスクを最小限に抑える計画や定期的なメンテナンスが成功のポイントです。