アパート経営のポイントについて！種類や注意点もご紹介

賃貸経営を成功させるには、あらかじめコツを把握しておくことが大切です。
リスクを知らないまま経営を始めてしまうと、大きな損失につながりかねません。
今回は、アパート経営を検討している方に向けて、主な種類や事前に押さえておくポイント・注意点をご紹介します。

アパート経営の主な種類

アパート経営は、不動産投資の一種です。
代表的な不動産投資には、以下の2種類があります。
それぞれどのような特徴があるのか、概要を確認しておきましょう。

種類①区分マンション投資

区分マンション投資とは、マンションを部屋単位で購入して、賃貸経営をおこなう方法です。
物件の購入費用を安くできるため、不動産経営の初心者でも始めやすい投資方法でしょう。
物件数も幅広く、十分に比較・検討ができるのは魅力的なポイントです。
しかし、一棟投資をするより家賃収入は少なく、ケースによって空室リスクを抱える可能性があります。
収入がゼロになるおそれもあるので、経営戦略は慎重に検討しましょう。
また、一棟を所有していないため、管理・リフォーム・建て替えなどにおいて、投資家自身がコントロールできません。
マンション・アパート経営の自由度が低いのは、区分投資で注意するポイントです。

種類②一棟投資

一棟投資では、マンションやアパート全体を購入して、一棟の賃貸経営をおこないます。
必要資金が中規模のアパート経営から高額のマンション経営まで、種類はさまざまです。
部屋が複数あるため、区分投資とは異なり、収入がゼロになる可能性は低いでしょう。
経営戦略次第では、高い利回りを期待でき、多くの利益を手元に残せるのがポイントです。
ただし、一棟投資は管理が複雑で、建築会社の選定など、所有までに時間と手間を要する可能性があります。
老朽化によって集客力が低下すると空室率が高まるので、とくに築年数の古い物件は注意しなければなりません。
あらかじめ入念な資金計画を立てておかなければ、高額な修繕費や管理費がかかってしまうでしょう。
一棟投資をおこなうときには、トータル的なコストを考慮することが大切です。

▼この記事も読まれています
賃貸経営で取り入れたい人気設備は？ファミリーに支持されやすい設備も解説

アパート経営をおこなうときのポイント

アパート経営で失敗しないためには、事前にコツを把握しておかなければなりません。
あらかじめ知っておきたい極意は、以下の3つです。
それぞれのポイントを把握しておき、実際のアパート経営で役立ててみましょう。

ポイント①競争率の高い物件を購入する

アパート経営を成功させるには、競争率の高い物件を購入することが重要です。
綿密な市場調査を基にして、入居者のターゲット層に合わせた間取りや設備・デザイン性を見極める必要があります。
より安定的な経営をおこなうためにも、地域のニーズは事前に把握しておきましょう。
競争率の向上は空室対策につながり、理想のキャッシュフローが実現しやすくなります。
ひと口にアパートといっても、設計にはさまざまな種類があるので、入居者の需要を意識した計画がポイントです。
地域の世帯構成や家賃相場・通勤通学の利便性などを調査し、競争率の高い物件を建築しましょう。

ポイント②優先順位を付けて設備投資

アパート経営では、設備投資にメリハリを付けなければなりません。
初期費用をやみくもに抑えてしまうと、入居者が集まらず、空室の原因になります。
損失を抱えないためには、無駄を抑えつつ、必要なものに設備投資をおこなう方法が有効です。
入居者のニーズを考えながら、必要な設備を導入していく必要があります。
アパート経営で導入をおすすめする設備は、高速インターネットや宅配ボックス・オートロックなどです。
そのほか、追い炊き機能・システムキッチン・浴室乾燥機といった水回り設備も、注目を集めています。
求められる設備の種類はターゲット層によって異なるので、周辺のニーズを把握しておくと良いでしょう。

ポイント③収支計画は長期修繕と家賃下落のリスクを見込む

アパート経営時には、長期的に想定される修繕費や、家賃下落のリスクを見込んだ収支計画を立てておくのがポイントです。
アパートでは、定期的な小修繕のほか、10～15年ごとに大規模修繕がおこなわれます。
高収益を維持したいなら、建物の計画的なメンテナンスが欠かせません。
利益の一部を計画的に積み立てておき、大規模修繕・設備更新ができるように備えておく必要があります。
また、不動産は築年数が経過するごとに資産価値が減少していくため、それに伴って家賃も下がっていくでしょう。
収支計画では、少し控えめな家賃水準を設定しておくと、家賃下落時に慌てずに済みます。
このように、アパート経営の収支計画を立てるときには、あらゆるリスクを考慮することが大切です。

▼この記事も読まれています
賃貸経営で注意したい入居者トラブルとは？具体的な事例や回避方法を解説

アパート経営をおこなうときの注意点

アパート経営で大きな損失を抱えないよう、事前に注意点を確認しておく必要があります。
あらかじめ押さえておきたい注意点は、以下の3項目です。
それぞれどのようなポイントがあるか、アパート経営の流れを見ていきましょう。

注意点①余裕資金を確保しておく

アパート経営では、余裕資金の確保が重要です。
ローンを組めば、頭金や自己資金がなくても経営を始められますが、月々の返済額は大きくなります。
月々の返済額が大きく余裕資金がないときには、家計が苦しくなるだけでなく、災害や空室リスク・金利上昇などに対応できなくなるでしょう。
金融機関への返済が滞ると、最終的に物件を手放さなければならないため、大きな損失を抱えてしまいます。
アパート経営を成功させるには、毎月の返済額やライフスタイルを考慮した資金計画の立案がポイントです。
災害や空室・金利上昇など、あらゆるリスクに対応できるだけの備えはおこなっておきましょう。

注意点②不動産所得が発生すると所得税と住民税がかかる

会社員が副業でアパート経営をおこなっていたケースでは、給与所得に不動産所得が加算されます。
たとえば、給与所得が500万円のときには、所得税20%と住民税10%の計30%が課税対象です。
しかし、家賃収入から経費を引いた不動産所得が500万円あると、総所得1,000万円に対して課税されるので、所得税33%と住民税10%の計43%に増額します。
国内では、収入が多いほど税率が高い「累進課税」が採用されているため、アパート経営においても所得税と住民税の増加に注意しなければなりません。

注意点③減価償却費がなくなると税金が高くなる

アパート経営のポイントとして、減価償却費の取り扱いに注意が必要です。
減価償却費とは、建物の資産価値が耐用年数に応じて減少していくことを指します。
実際に支出をおこなっていないのにも関わらず、経費に算入できるため、節税効果が見込めるでしょう。
耐用年数は建物構造によって異なり、木造で22年となっています。
しかし、耐用年数経過後は、減価償却費を経費に算入できないのが注意点です。
そのため、不動産所得が上がり、税負担も重くなる傾向にあります。
アパート経営では、耐用年数による減価償却費を考慮しながら、収支計画を立てることが重要です。

▼この記事も読まれています
賃貸経営における空室対策は？3つの対策を解説

まとめ

不動産投資の種類は、部屋ごとの「区分投資」と、一棟の賃貸経営をおこなう「一棟投資」に分けられます。
アパート経営のポイントとして、競争率の高い物件を購入することや、メリハリを付けて設備投資をおこなうことを押さえておきましょう。
賃貸経営の注意点には、余裕資金を確保しておくほか、所得税と住民税の増加リスクが挙げられます。