アパートの家賃下落の理由について！デメリットと対策についても解説

アパート経営を始めるにあたって、家賃が下落したときはどうなるのか不安に思う方も多いです。
アパートの家賃下落を防ぐためには、家賃下落の理由と対策を知って経営をおこなうことが大切です。
今回は、アパートの家賃が下落する理由と、家賃下落によってオーナーに起きるデメリット、家賃下落を防ぐための対策について解説します。
賃貸管理・賃貸経営を始めたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

アパートの家賃下落の理由

アパート経営は安定した収入が期待できる一方、家賃が下落するリスクも伴います。
家賃が下落するのには、いくつかの明確な理由が存在します。
アパートの家賃が下落する理由として考えられるのは、主に以下の3つです。

●空室が生じたため
●経年劣化
●周辺環境の変化

どういうことなのか、家賃下落の理由について順番に解説します。

理由1：空室が生じたため

アパート経営は、家賃収入からローンの返済や維持費、修繕費などを差し引いて、残ったお金がオーナーの収益になります。
空室が増えた状態が続けば、家賃収入だけで返済や維持費などを賄えなくなり、持ち出しになるかもしれません。
そうなると、経営として成り立たないため、空室を減らす対策として家賃を下げざるを得なくなります。
なぜなら、空室の状態が続くより、家賃を下げてでも入居率が上がったほうが収入を得られるためです。
一度下げた家賃を上げることは困難です。
つまり、空室の発生は、家賃下落の大きな理由だといえます。

理由2：経年劣化

建物は、築年数の経過とともに劣化します。
経年劣化がみられるアパートは、新築のときと同じような家賃を設定しても入居者は集まりにくいでしょう。

理由3：周辺環境の変化

地域の人口動向や近隣での新築供給の有無は家賃に影響します。
特に人口が減少する地方では空室率が高まり、家賃下落圧力が強まっているのが現状です。
たとえば、アパートがある地域の人口が減れば、それだけ需要が低くなり、空室が生じる可能性が高くなります。
反対に、周辺の人口が増えて需要が高まったことで、似たような間取りの新築物件が建った場合、入居者の選択肢が増えるため、空室が生じやすくなります。
先述のとおり、空室が増えると家賃を下げなければ入居者を獲得できない状況になってしまうのです。
なお、家賃下落のスピードは地域によって異なります。
都市部では需要が安定しているため下落幅は比較的小さい一方、人口減少が進む地方エリアでは空室率が高まり、家賃下落の影響が出やすいのが現状です。

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アパート家賃下落のデメリット

アパート経営は魅力的な投資方法ですが、家賃が下落するとどうなるのかについても事前に知っておきたいですよね。
そこで次に、アパートの家賃下落によって生じるデメリットについて解説します。
アパートの家賃が下落した場合にオーナーに生じるデメリットとしては、以下のようなことが考えられます。

●収入が減る
●不動産の価値が減少する
●価格交渉を受ける可能性がある

デメリットの内容について、具体的に解説します。

デメリット1：収入が減る

当然のことながら、空室が生じればその分の家賃は入ってこないため、収入が減ります。
収入が減っても、支払わなければならないローンの返済や維持費などが減るわけではありません。
収入と支出のバランスが悪くなり、場合によっては支出のほうが多くなる可能性もあります。

デメリット2：不動産の価値が減少する

アパートを将来売却したいと思った際、買主になるのは投資家がほとんどです。
投資家が不動産を購入する際には、利回りを重視します。
家賃が低いアパートは、利回りが悪くなるため、売却が困難になる可能性があります。
また、利回りの高い物件ほど、資産価値は高くなるのが一般的です。
家賃下落によって利回りが低くなると、アパートの資産価値も減少してしまうのです。

デメリット3：価格交渉を受ける可能性がある

空室対策のために家賃を下げた場合、新築したときの家賃設定で入居した方との差が生じます。
基本的には、同じ階の部屋の家賃は同じ価格で設定されていますが、築年数が経過し、下げた家賃で入居した方がいくら支払っているのかを新築時からの入居者が知ってしまうこともあり得ます。
たとえば、インターネットなどで入居者を募集している情報を目にした場合、自分が支払っている家賃より低いと不満に思う方も出てくるでしょう。
そうなると、今住んでいる入居者から、家賃を下げてほしいと交渉を受ける可能性があります。
交渉に応じて家賃を下げるかどうかはオーナー次第ですが、空室になるデメリットを考えると、拒否するのはリスクが大きいかもしれません。
家賃下落によって、今入ってきている家賃も下げなければならない状況になると、アパート経営はさらに悪化する恐れがあります。

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アパートの家賃下落を防ぐ対策

アパートは空室対策や経年劣化、周辺環境などによって家賃が下落することはよくあります。
では、家賃の下落を防ぐためにはどうすれば良いのでしょうか。
最後に、アパート経営で家賃下落を防ぐための対策について解説します。
家賃下落を防ぐためには、以下のような対策がおすすめです。

●ほかの物件との差別化を図る
●入居者の属性に合わせてニーズをくみ取る
●人気がある設備を導入する

対策の内容を順番に解説しますので、ぜひ実践してみましょう。

対策1：ほかの物件との差別化を図る

アパート経営で安定した収入を得るためには、物件の強みを作ることが秘訣です。
「新築」という強みは、アパートを建てたときしかアピールできませんが、ほかの物件との差別化を図ることで、家賃下落を防げる可能性があります。
たとえば、デザイン性の高い外観にしたり、防音性の高い構造にしたりなど、ほかの物件に負けない強みを作ってアピールすることが大切です。

対策2：入居者の属性に合わせてニーズをくみ取る

アパートがあるエリアにはどのような方が多く住んでいるのかをリサーチし、入居者の属性に合わせることも対策の1つです。
たとえば、子育て世帯が多いエリアであれば、セキュリティを強化したりなど、ニーズをくみ取った経営戦略を立てることで、入居者が集まりやすくなります。
また、将来周辺環境が変わると、入居者の属性も変化するかもしれません。
そういった場合に備えて、間取りを変更できる仕様にするのもおすすめです。
将来的なニーズもふまえたアパートにすることで、継続的に安定した経営が望めるでしょう。

対策3：人気がある設備を導入する

アパートを探している方は、家賃や間取りにくわえ、どのような設備があるのかも重視する方が多くいます。
近年は高速インターネット（無料）や宅配ボックス、独立洗面台などの設備が入居者に人気で、これらの導入は家賃上乗せや空室期間の短縮につながることが報告されています。
また、女性の一人暮らしやファミリー層には、宅配ボックスや独立洗面台などがあると、築年数が古くても好印象です。
家賃下落を防ぐためには、人気がある設備を導入するのも有効でしょう。

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まとめ

アパート経営では、経年劣化や周辺環境の変化などが原因で、家賃が下落する可能性があります。
家賃が下落すると、収入が減少するだけでなく、利回りが悪くなることで資産価値が下がり、将来売却する場合に不利になってしまいます。
したがって、ほかの物件に負けない強みを作って差別化を図り、入居者の属性に合わせた戦略を立てながら、順調なアパート経営を目指しましょう。