やってはいけない空室対策とは？3つのNG対策をご紹介

賃貸物件を経営している方は、空室が増えると家賃収入が減ってしまうため、空室が目立ち始めたら、早急に対策を講じる必要があります。
しかし、空室対策によってはやってはいけない対策もあるため、家賃を下げたり入居条件を緩和したりするのはおすすめできません。
そこで今回は、賃貸物件経営中の空室対策として、やってはいけない対策を3つご紹介します。
賃貸物件を経営されている方や今後経営する予定の方は、ぜひ参考になさってください。

やってはいけない空室対策①過度な家賃の値下げ

家賃の値下げは入居者にとって大きな魅力なので、空室対策としては有効に思えるかもしれません。
しかし、過度な家賃の値下げは以下の理由からやってはいけない空室対策です。

理由①利回りが下がる

家賃を値下げすると毎月の家賃収入が減少し、利回りも低下します。
利回りが低下すると、賃貸物件の購入費用などの返済期間が延びるほか、改修工事などで多額の資金が必要な場合に費用を捻出することができなくなる可能性があります。
家賃の値下げは短絡的な対策であるため、安易におこなわないようにしましょう。

理由②周辺の賃貸物件と価格競争が激化する

過度に家賃を下げると、周辺の賃貸物件も家賃を下げ始め、価格競争が激化しやすくなります。
価格競争が激化すると、入居者は家賃の安い賃貸物件へ引っ越しやすくなり、結果的に空室が増加する可能性があります。
そのため、周辺相場と自分が経営する賃貸物件の家賃が大きくかけ離れていない限り、過度に家賃を下げる必要はありません。

理由③入居者の質が下がりやすい

賃貸物件の家賃を過度に下げると、滞納リスクが高い人やトラブルを起こしやすい人、短期入居を繰り返す人が入りやすくなります。
このような入居者が増えると、周囲に悪影響を及ぼしやすく、結果的に入居者全体の質が低下する可能性が高いです。
また、家賃が過度に安く入居者の質も低い賃貸物件は、周囲から「訳あり物件ではないか」「治安が悪いのでは」と悪い印象を持たれやすくなってしまいます。
物件の印象が悪くなる行為は空室対策として避けるべきであるため、その点からも過度な家賃の値下げはおすすめすることができません。

理由④家賃の値上げが難しくなる

一度家賃を下げると値上げが難しくなるため、空室対策が成功しても引き続き低い家賃で経営しなければなりません。
そのため、料金面で入居者にメリットを与えたい場合は、家賃の値下げではなく敷金や礼金の値下げを検討するようにしましょう。
敷金や礼金の値下げであれば、利回りが大きく低下してしまう心配はありません。

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やってはいけない空室対策②無計画に入居条件を緩和する

入居条件の緩和は空室対策につながる可能性がありますが、無計画に実施してしまうと以下のような原因でトラブルを生みやすいため、やってはいけない対策です。

入居条件変更によるトラブルの原因①ペット

入居条件を変更し、ペット不可の物件をペット可にすると、ペットが壁紙や床などの設備を破損する可能性があります。
設備が破損するたびに修繕をおこなうのは手間がかかるほか、場合によっては修繕費用を貸主が負担しなければならなくなるため注意するようにしましょう。
また、ペット可にすると、ペットの鳴き声による苦情が発生したり、室内にペットのにおいが染みついたりしてしまい、退去後に一斉リフォームが必要になる可能性もあります。
そのため、空室対策でペット可に変更する場合は、退去時の原状回復を義務付けたり、床や壁紙を汚れにくい素材に変更したりと事前に準備をおこなうようにしましょう。

入居条件変更によるトラブルの原因②外国籍の方の入居

入居条件の変更に伴い外国籍の方の入居を許可した場合、家賃未納のまま帰国されると未納家賃の回収が困難になります。
また、言葉が通じないと意思疎通が難しく、文化の違いから入居者同士でトラブルが発生する可能性もあります。
外国籍の方の入居許可は空室対策に有効ですが、その場合は家賃保証会社の利用を義務付けることや、日本語の会話力を確認するなどの対応が望ましいと言えるでしょう。

入居条件変更によるトラブルの原因③単身高齢者の入居

入居条件を変更して単身高齢者の入居を許可すると、孤独死の可能性が高まります。
孤独死が発生すると建物全体の印象が悪化し、大規模なリフォームが必要となり修繕費用が高額になってしまうことがあります。
また、単身高齢者は家賃未納のリスクも高いため注意が必要です。
単身高齢者の入居を許可する場合は、家賃保証会社の利用や見守りサービスの利用を義務付けるなどの対策を講じるようにしましょう。

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やってはいけない空室対策③的外れなリフォームやリノベーション

リフォームやリノベーションをすると外観や内装が生まれ変わるので、空室対策には有効です。
しかし、以下のようなリフォームやリノベーションは一時的な空室対策に過ぎず、根本的な対策にはならないため、やってはいけないとされています。

やってはいけないリフォーム・リノベーション①大規模改修

室内のクロスやフローリングをすべて取り替えたり、既存の設備を最新のものに交換したりするといった大規模なリフォームやリノベーションは、入居者にとって魅力的です。
しかし、このような大規模な工事をおこなうと支出も大きくなってしまいます。
リフォームやリノベーションの費用を家賃収入でまかなえない場合は、すべて管理者の負担となり、空室対策が結果的に負債を招く原因となりかねません。
そのため、リフォームやリノベーションをおこなう際は、費用を家賃収入でまかなえる範囲で計画するようにしましょう。

やってはいけないリフォーム・リノベーション②中途半端な改修

リフォームやリノベーション費用を抑えたいあまり、玄関ドアだけ新しくする、トイレの壁紙のみ貼り替えるなど、中途半端な改修は避けるべきと言えるでしょう。
入居者は、部屋の一部のみがリフォームやリノベーションされていても魅力を感じないため、そのような改修は空室対策につながりにくいです。
費用対効果の低いリフォームやリノベーションになりそうな場合は、ほかの方法で空室対策ができないか検討するようにしましょう。

やってはいけないリフォーム・リノベーション③デザイン性の追求

トイレと風呂が別の物件や対面キッチンのある物件はデザイン性が高く、入居者を獲得しやすいです。
しかし、狭い賃貸物件でこのようなデザイン性を重視したリフォームやリノベーションをおこなうと、部屋が狭くなってしまいます。
狭い部屋はデザイン性が高くても、入居者が生活のしにくさからストレスを感じやすく、逆に退去者が増える可能性があります。
そのため、空室対策のためにリフォームやリノベーションをおこなう場合は、デザイン性よりも入居者の生活動線を意識した改修内容を検討するようにしましょう。

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まとめ

空室対策を目的に家賃を過度に下げてしまうと、利回りが悪くなったり、周辺の物件と価格競争が起きたりするため、やってはいけないとされています。
また、何も対策を考えないまま外国籍の方や単身高齢者の方の入居を許可したり、ペットを飼えるようにしたりする対策も、やってはいけない空室対策とされています。
さらに、部屋の広さや生活動線を考えないリノベーションやリフォームもやってはいけない空室対策なので、注意するようにしましょう。