経営する賃貸物件に貯水槽の清掃義務はある？清掃の流れを解説

賃貸物件を経営していると、日常的にさまざまなメンテナンスをおこなうことになります。
しかし、貯水槽については、どのようなメンテナンスが必要かご存じないかもしれません。
そこで今回は、賃貸物件における貯水槽とはどのようなものか、経営する賃貸物件において貯水槽の清掃義務はあるのかとともに、具体的な清掃の流れを解説します。

賃貸物件における貯水槽とは

賃貸経営をしていると、貯水槽を目にする機会があります。
まずは、貯水槽とはどのようなものなのか、あらためて基礎知識をチェックしてみましょう。

貯水槽の目的

貯水槽とは、集合住宅やビルなど多数の利用者が存在する建物に設置された、水が貯められているタンクです。
一戸建てなど小規模な住宅であれば、水道の配管から直接家庭内に水を供給できますが、大規模な建物では貯水槽が必要になります。
大規模な建物では、一度に多くの水を使用することがあり、この需要に応えるためには、水道管以外の給水方法として貯水槽が用いられます。
貯水槽に大量の水を貯めておけば、需要に応じて貯水槽から十分な量の水が供給可能です。

貯水槽の種類と役割

貯水槽には、その役割に応じて3つの種類があります。
1つ目はシンプルな受水槽で、地上や地下に置かれるものです。
この受水槽が使われるのは、低層階の集合住宅などです。
2つ目に挙げられるのは、ビルの屋上などに置かれる高架水槽となります。
こちらは、地上や地下に置かれた受水槽から、ポンプでくみ上げた水を貯めておくためのものです。
最上階に貯水槽があれば、各階への配水は重力を利用しておこなえます。
3つ目の種類には、貯湯槽が挙げられます。
こちらは、受水槽と同様に地上や地下に置かれていますが、内部に入っているのは水ではなくお湯です。
この貯湯槽が使われるのは、お湯を大量に使用する施設です。

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賃貸経営における貯水槽の清掃義務

多くの方が一度に水を使う賃貸物件では、貯水槽が大切な役割を果たします。
ここからは、貯水槽の清掃の法的な義務について見てみましょう。

水道法で定められていること

水道法では、有効容量が10㎥を超える貯水槽について、1年に1度以上の頻度で清掃を義務付けています。
この大きさに当てはまる貯水槽は、簡易専用水道とよばれています。
また、清掃とともに点検をおこない、貯水槽に有害物や汚水などがないかを確認することも義務です。
水道法施行規則では、どのように貯水槽の点検をおこなうかについて、具体的な内容が記載されています。
給水栓における色・にごり・においとともに、味の状態を確認することが、具体的な点検方法です。
万が一、点検で貯水槽内に異常が見つかった場合は、水質検査をおこない、問題があれば対処が必要になります。
具体的には、給水の停止・利用者など関係者への周知が、水道法で義務付けられています。
このほかに、建築物における衛生的環境の確保に関する法律施行規則で義務付けているのは、建物の総面積が3,000㎡を超えるビルに対する遊離残留塩素の検査です。

水道法の対象ではない小規模貯水水道は？

水道法で、年に1度以上の清掃と点検が義務付けられているのは、有効容量が10㎥を超える簡易専用水道です。
経営する賃貸物件に、簡易専用水道より小さな貯水槽が設置されている場合、清掃や点検をおこなわなくて良いわけではありません。
簡易専用水道より小規模な貯水槽は、小規模貯水水道とよばれ、清掃や点検は自治体の条例で定められています。
具体的な義務内容は自治体ごとに異なりますが、多くの場合は簡易専用水道と同様に、年に1度以上の清掃と点検が求められます。

貯水槽の清掃を怠るとどうなる？

水道法や自治体の条例など、貯水槽の清掃・点検の義務を知らずにメンテナンスを怠った場合、さまざまなリスクがあります。
まず、水道法・自治体の条例などに違反してしまうと、罰則や罰金などの対象になる可能性があります。
水道法では、違反者に対して、100万円以下の罰金に処すことが定められている点に注意しましょう。
また、貯水槽を清掃せず、水質に異常が発生した場合は、入居者からクレームが出るリスクがあります。
もちろん、変質した水を飲んでしまった入居者に健康被害が発生するリスクがあり、金銭的にも社会的にも大きなリスクを負うことになります。
さらに、清掃・点検を怠った結果、水質が著しく悪化した場合、貯水槽の交換が必要になることが注意点です。
貯水槽の交換には、清掃・点検より高額な費用がかかり、賃貸経営の利益の減少につながるリスクがあります。

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経営する賃貸物件で貯水槽の清掃をおこなう流れ

経営する賃貸物件で実際に貯水槽の清掃をおこなう前に、全体の流れを押さえておきましょう。

流れ①専門業者を探す

貯水槽の清掃・点検は、日常的な管理を担当する賃貸物件の管理会社ではなく、専門業者に依頼します。
貯水槽の清掃は、厚生労働大臣の登録を受けた有資格者のみがおこなえます。
貯水槽の清掃について考えるにあたり、まずは貯水槽の大きさと前回の清掃履歴を調べましょう。
大きさに関わらず、原則として年に1回の清掃・点検が必要ですが、大きさによって費用に差が出ることが注意点です。
前回清掃した日時が判明したら、1年をすぎないタイミングで、次の清掃・点検を依頼します。
依頼先として適切なのは、都道府県知事の登録を受けた専門業者です。
また、安全な水道水の確保のために、専門業者の質にこだわることを考えましょう。
年間に多くの貯水槽の清掃・点検をおこなっている経験豊富な専門業者ならば、安心して作業を任せられます。
さらに、貯水槽の清掃では機材・薬剤などを使用するので、入居者や近隣住民へ配慮してくれる専門業者を選定することも大切です。
このほか、清掃・点検後に保証やアフターサービスがある専門業者を選べば、万が一の場合にすぐ対応してもらえます。

流れ②入居者への告知

専門業者を選び清掃の日時が決定したら、早めに入居者に告知をおこないましょう。
可能であれば、清掃をおこなう2～3週間前までに告知することが望ましく、遅くても10日前までには告知が必要です。
告知内容は、貯水槽の清掃のための断水のお知らせとし、告知場所はエントランスの掲示板・エレベーター内などがおすすめです。
どのくらいの時間断水になるかは、貯水槽の大きさなどによって異なるので、専門業者に確認しましょう。

流れ③当日の作業

貯水槽の清掃当日は、賃貸物件の経営者・管理会社などが作業に立ち会います。
ただし、常に近くで待機する必要はなく、開始と終了のみ確認するのが一般的です。
とくに清掃終了時には、水質検査の確認などがあるので、立ち会いの時間を確保しましょう。
実際にどのように清掃がおこなわれるかは、高圧洗浄機などによる水アカ・サビ・バクテリアの除去となります。
汚れを落とした後には、塩素による消毒を2～3回繰り返し、最後に水で洗い流して完了です。

流れ④作業後の対応

専門業者による清掃と水質検査の立ち会いが完了したら、当日の作業は終わりです。
ただし、後日、作業員が作成した報告書が郵送されてくるので、内容を確認して保管しておきましょう。
報告書のなかには、作業の内容や写真とともに、水質検査・貯水槽点検の結果などが記載されています。

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まとめ

貯水槽とは、一度に多くの住戸へ水を供給するためのタンクです。
有効容量が10㎥を超える簡易専用水道は、水道法で年に1回以上の清掃が義務付けられているほか、小規模な貯水槽は自治体により年に1回以上の清掃が義務付けられているのが一般的です。
貯水槽の清掃業者の選定から報告書の受領まで、全体の流れもチェックしてみてください。