賃貸経営におけるインボイス制度の影響は？対応方法や手続きをご紹介

2023年10月1日から、消費税に関する新たな制度としてインボイス制度が導入されました。
賃貸経営をするときは、インボイス制度がどのような影響を与えているのか把握しておくことが大切です。
今回は、賃貸経営に対するインボイス制度の影響や対応方法、インボイス発行のための手続きについてご紹介します。

賃貸経営に対するインボイス制度の影響

インボイス制度とは、特定の事業者などにインボイスを発行させ、仕入税額控除を受ける条件とする制度です。
10％の税率と8％の軽減税率が混在する現在の消費税において、適切な形で課税するために設けられました。
また、消費税を納める必要がないにもかかわらず、消費税分を価格に上乗せできる事業者が得をする問題を解消することも目的のひとつです。
インボイス制度で発行されることになっているインボイスとは、一定の情報を記載して作成される適格請求書のことです。
仕入税額控除とは、商品を仕入れるときに支払った消費税を、自分たちが納める消費税から差し引ける控除を指します。
インボイス制度では、この仕入税額控除を適用するためにインボイスを作成しなければならないのです。

消費税が課税されるものには影響がある

賃貸経営においてインボイス制度の影響を受けるのは、消費税が課税される対象となるものです。
店舗や事務所、倉庫の賃料収入、駐車場の賃料収入などは、消費税の課税対象となっています。
住宅として貸し出している賃貸物件でも、契約期間が1か月未満になるようであれば消費税の対象になります。
さらに、賃貸物件として使用していた建物を売却したときの収入についても、消費税の課税対象です。

消費税が課税されないものには影響がない

インボイス制度は消費税の課税に関する制度であるため、そもそも消費税が課税されないものに対しては賃貸経営であっても影響がありません。
また、建物ではなく土地を貸し出しているときの賃料収入や、土地の売却代金についても消費税の対象にはなりません。
そのため、こういった形で賃貸経営をおこなっている方については、インボイス制度による影響はないと言えます。
反対に、事業者相手に消費税が発生するタイプの賃貸経営をおこなっているときは、インボイス制度の影響を受けるでしょう。

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賃貸経営におけるインボイス制度への対応方法

賃料収入に消費税が課税されないのであれば、インボイス制度に対応する必要はありません。
一方で、消費税が課税されるのであれば、インボイス制度への対応方法を考える必要があります。
消費税が課税される賃料収入があっても、賃貸経営をおこなっている方が免税事業者であり、物件を借りている方も免税事業者なのであれば対策は不要です。
対策方法を考えなければならないのは、自身は免税事業者でありながら物件の借主が課税事業者になっている方と、自身も課税事業者である方になります。

適格請求書発行事業者に登録する

インボイス制度への対応方法のひとつは、適格請求書発行事業者に登録することです。
とくに、自身も課税事業者である賃貸経営者は、必ず適格請求書発行事業者に登録しておく必要があります。
免税事業者の賃貸経営者であれば、必ずしも適格請求書発行事業者に登録する必要はありませんが、借主が課税事業者であれば登録を求められる可能性があります。
これは、課税事業者の借主が仕入税額控除を適用するためにインボイスの発行を要求する可能性があるためです。
インボイスを発行できるのは適格請求書発行事業者に限られるため、登録せずに免税事業者のままでいると発行できません。
そうなると、借主側は仕入税額控除を受けられない物件を借り続けるのをやめてしまい、賃料収入が入らなくなる可能性があります。
ただし、これを避けようとして適格請求書発行事業者に登録すると課税事業者として扱われるため、消費税の負担が増える点に注意が必要です。
しかし、その負担を軽減する「2割特例」という経過措置も用意されています。
インボイス発行のために新たに課税事業者になった場合、2026年9月30日までの課税期間については、納税額を「売上時に受け取った消費税額の2割」に抑えることが可能です。

賃料を減額する

適格請求書発行事業者に登録しないままインボイス制度に対応したいときは、賃料を減額するのがひとつの手です。
借主の課税事業者が仕入税額控除を適用できず、消費税の負担が増えてしまうようであれば、消費税を納税しなくて良い免税事業者側の賃貸経営者側が譲歩するのが対応方法になります。
ただし、インボイス制度の経過措置により、借主は2026年9月末まで、賃貸経営者さんが免税事業者でも支払った消費税額の80%を控除可能です。
そのため、借主の実際の負担増は限定的であり、減額幅を交渉する際の重要なポイントになります。
借主が負担する消費税分の賃料を下げ、税金に関する負担を減らすよう働きかけると、契約を解除されにくくなるでしょう。
1か月に受け取れる賃料収入こそ減るものの、空室率が上がって賃料収入そのものが得られなくなるよりは良い対応方法だと言えます。
免税事業者のまま現在の入居者が出ていってしまうと、次の入居者が現れにくくなるため、今の入居者に長くいてもらうことが大切です。

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インボイスを発行するために賃貸経営者がおこなう手続き

経営している賃貸物件の入居者が課税事業者なのであれば、インボイスを発行できるようにすると退去を防ぎやすくなります。
インボイスを発行するためには、適格請求書発行事業者に登録しなければなりません。
自身が免税事業者である賃貸経営者は、2段階に分けた手続きが必要です。

課税事業者になるための手続き

免税事業者が適格請求書発行事業者になるためには、まず課税事業者になる手続きが必要です。
課税事業者になるためには、税務署に「消費税課税事業者選択届出書」を提出する必要があります。
課税事業者になると、それ以降は賃料収入に対して発生する消費税を納付しなければなりません。
ただし、課税売上高が年間5,000万円以下であれば、簡易課税制度によって節税できる可能性があります。
簡易課税制度では、業種ごとに定められたみなし仕入率を受け取った消費税にかけて納税額を計算する制度です。
不動産賃貸業のみなし仕入率は40％であり、賃料収入に対する経費割合が40％未満であれば節税になります。

適格請求書発行事業者になるための手続き

課税事業者になるための手続きを済ませたら、次は適格請求書発行事業者になるための手続きが必要です。
適格請求書発行事業者になるための手続きは、インボイス登録センターへの「適格請求書発行事業者の登録申請書」の提出になります。
インボイス登録センターへの手続きは、書類を郵送しておこなえます。
インボイス登録センターはエリアによって管轄のセンターが異なるため、国税庁のホームページで確認すると良いでしょう。
適格請求書発行事業者の登録は、e-Taxでの電子申請でもおこなえます。
e-Taxを活用すれば、パソコンやスマートフォンなどの端末から手続きができ、税理士による手続きの代行も可能です。
どちらの方法で登録しても、税務署による審査を経て登録通知書が送付されます。
この登録通知書には、適格請求書発行事業者としての登録番号や公表情報が記載されており、一部の情報はインボイスの発行に必要です。
適格請求書発行事業者としての登録が済み、インボイスを発行できるようになるとインターネット上で名称や登録年月日が公表されます。
そのため、適格請求書発行事業者になると、その情報を閲覧できるようになるのです。

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まとめ

事業者に対して店舗などを貸し出すなど、賃料に消費税が発生しているとインボイス制度の影響を受けます。
とくに、自身が免税事業者でも借主が課税事業者であれば適格請求書発行事業者になる、賃料を減額するなどの対応方法が必要です。
免税事業者から適格請求書発行事業者になるためには、課税事業者になる手続きをおこなう必要があります。