賃貸経営における管理会社について！選び方や不要なケースも解説

賃貸経営を成功させるには、信頼できる管理会社を見つけることが非常に重要なポイントとなります。
管理会社は入居者対応や設備管理などを代行してくれるため、オーナーの手間やトラブルを大きく軽減できます。
しかし、依頼する内容や契約条件によっては思わぬトラブルに発展することもあるため、事前の確認が欠かせません。
この記事では、賃貸管理会社の基本的な役割から選び方、不要と判断されるケースまで詳しくご紹介します。

賃貸管理会社とは

賃貸管理会社は、物件オーナーに代わって賃貸物件の管理・運営を担う専門業者です。
賃貸経営を安定させるためには、信頼できる管理会社の存在が不可欠であり、その業務内容や契約形態について正しく理解しておくことが大切です。

賃貸管理会社の仕事内容

賃貸管理会社の業務は、多岐にわたります。
入居者募集では、賃貸物件情報サイトへの掲載、現地案内、入居希望者の審査をおこない、空室対策に取り組みます。
物件の魅力を適切に伝え、速やかに成約へつなげるのが役割です。
次に、賃貸借契約の手続きも重要な業務です。
契約書の作成と重要事項の説明を通じて、双方が納得できる契約を締結します。
更新や解約に関する事務手続きも代行し、トラブルを未然に防ぐでしょう。
さらに、家賃回収、苦情対応、緊急時の対応、定期清掃や設備の保守管理などもおこないます。
オーナーが実施するには手間と専門知識が必要な業務を、専門的かつ迅速に対応することができるのです。

賃貸管理会社との契約形態

賃貸管理会社との契約形態には、大きく「管理委託契約」と「サブリース（一括借上げ）契約」の2つがあります。
「代理契約」は管理委託契約の一形態で、管理会社に入居審査や契約締結の代理権を与えるかどうかで区分されます。
代理契約では、管理会社がオーナーの代理人として法的権限を持ち、契約の締結や家賃交渉を代行するでしょう。
複数の物件を保有するオーナーや不在がちな方に選ばれる傾向があります。
サブリース契約は、管理会社が借主として一括借上げをおこない、空室があっても一定額の家賃が保証される一方、賃料は市場相場より10〜20％程度下がるのが一般的です。
さらに、契約形態によって管理手数料の金額や請求方法、報告の頻度が異なるため、集金代行の有無や滞納時の対応範囲を含め、事前に詳細を把握しておくことが重要です。
いずれの契約形態でも、管理会社とオーナーの信頼関係が前提となるため、複数社の実績や評判を比較し、自身の目的に合った最適な形態を選択することが求められます。
なお、契約書には、解約条件と手数料の計算方法を必ず明記しましょう。

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賃貸管理会社の選び方

賃貸経営において、信頼できる管理会社の選定は、安定した収益を確保するために極めて重要です。
本記事では、賃貸管理会社を選ぶ際のポイントについて、集客力、対応力、管理費の観点から詳しく解説いたします。
これらの要素を理解し、適切な管理会社を選ぶことで、賃貸経営の成功に近づくことができます。

集客力が高いか

賃貸物件の空室リスクを最小限に抑えるためには、管理会社の集客力が不可欠です。
高い入居率を維持している会社は、広告戦略や適切な家賃設定、迅速な対応により、安定した入居者の確保が可能です。
目安として、入居率95％以上を掲げる会社を選ぶとよいでしょう。
また、管理戸数が多い会社は、豊富な経験とノウハウを活かし、スケールメリットのあるサービスを提供しています。
十分な管理実績を持つ会社を選ぶことで、より安定した管理体制を得られる可能性があります。
さらに、地域密着型の管理会社は、地域特有の情報に精通し、独自のネットワークを活用した集客が可能です。
物件と管理会社の距離が近いことで、迅速な対応や相談のしやすさも利点となります。
くわえて、入居率の推移を定期的に公開している会社は、信頼性が高い傾向にあります。

対応が丁寧か

入居者からの問い合わせやトラブルに、迅速かつ適切に対応できる管理会社を選ぶことは、入居者満足度の向上につながります。
トラブル発生時に、1時間以内に現地対応が可能かを確認すると安心です。
また、管理会社の担当者がオーナーの立場に立って対応し、丁寧に対応してくれるかも重要です。
問い合わせ時の返答の速さや提案内容、コミュニケーションの取りやすさなどを確認し、信頼できる会社を見極めましょう。
さらに、管理会社が提供するサービス内容が希望に合っているかも確認が必要です。
くわえて、入居者募集、契約手続き、家賃回収、物件清掃、退去立会いなど、必要な業務を網羅しているかを事前に把握してください。

管理費はどれくらいか

管理委託契約の手数料は、家賃収入の3〜8％が相場です。
サブリース契約の場合は、空室保証の対価として10〜20％程度が目安となります。
実際には、業務範囲に違いがあるため、料金に差が生じます。
また、家賃の集金代行のみを委託する場合は、家賃収入の3〜5％程度、家賃滞納保証や建物清掃・管理まで委託する場合は、手数料が高くなる傾向があるでしょう。
さらに、手数料が安すぎる場合は、サービスの質が低下する可能性があるため、価格だけでなく提供内容や実績を総合的に判断することが、賃貸経営の成功につながります。

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管理会社探しが不要なケース

賃貸物件の管理において、すべてのオーナーが管理会社を利用するとは限りません。
物件の規模やオーナーの経験、状況によっては、管理会社探し自体が不要となるケースもあります。
ここでは、主に「自主管理」と「オーナーチェンジ」に関する事情について詳しく解説いたします。

自主管理

自主管理とは、オーナー自らが賃貸物件の管理全般をおこなう方法です。
入居者募集から契約書作成、家賃回収、設備点検や修繕手配までを自らおこなうため、管理会社に支払う手数料が不要になります。
一方、自主管理には相応の手間と知識が求められます。
入居者対応には迅速かつ適切な判断が必要で、深夜や休日でもトラブルがあれば対応しなければなりません。
また、契約更新時の法改正対応や原状回復の精算ルールなど専門知識が不足すると、後のトラブルにつながる可能性もあります。
入居者との直接交渉が負担となる場合や、時間的余裕がないオーナーにとっては大きな負担です。
さらに、自主管理を選ぶ際は、十分な知識を身につけ、対応できる体制を整えておくことが重要です。
くわえて、長期不在時の緊急連絡先を用意しておくと、リスクを抑えられます。

オーナーチェンジ

オーナーチェンジとは、すでに賃貸中の物件を新たな所有者が購入することを指します。
この場合、入居者との賃貸借契約はそのまま引き継がれ、新しい所有者が管理業務を担います。
元の所有者が管理会社に委託していた場合、新たな所有者も同じ管理会社との契約を引き継ぐことが多く、管理会社の選定は不要です。
また、オーナーチェンジの時点で、自主管理に切り替えることも可能です。
その際は、入居者に所有者の変更を通知し、家賃の振込先や問い合わせ先の変更を周知する必要があります。
これを怠ると、家賃の入金遅れや連絡不能といったトラブルが発生することがあります。
さらに、保証会社を利用していた場合、保証契約が継続されるのか、新たに契約を締結する必要があるのかを確認してください。
引き継ぎができない期間は、家賃回収のリスクを所有者が直接負担します。
このように、オーナーチェンジ後の管理体制は、前所有者の方針や状況に影響を受けます。
新たな所有者は、物件の管理履歴や入居状況、既存の管理契約内容を把握し、円滑な引き継ぎと安定した賃貸運営に努めましょう。

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まとめ

賃貸管理会社は、物件の運営を支える存在として、経営の効率化や入居者対応に大きく貢献してくれます。
依頼する際は、対応範囲や手数料、サポート体制などを比較し、自身の目的に合う会社を見極めることが大切です。
ただし、自主管理や特別な事情がある場合は不要なこともあるため、経営方針に合った管理方法を選びましょう。