賃貸物件における自主管理業務と管理委託とは？メリットとデメリットも解説

賃貸経営をおこなうにあたり、オーナーは自主管理か管理委託か、賃貸物件の管理方法を決める必要があります。
しかし、賃貸管理に関する知識は一般的ではなく、どこから知識を深めれば良いかわからない方もいるでしょう。
そこで今回は、自主管理と管理委託のメリットおよびデメリットについて、賃貸管理業務の内容とともに解説します。

賃貸物件における自主管理と管理委託業務の内容

賃貸物件の管理方法は、主に自主管理と管理委託に分けられます。
自主管理は、賃貸物件のオーナーが自ら物件の管理をおこなう方法です。
一方、管理委託は、賃貸物件の管理および経営を外部の業者に依頼する方法です。
委託先は、国土交通省が作成した「マンション標準管理委託契約書」の定義にしたがい、賃貸管理業務を実施します。
マンション標準管理委託契約書において、定義付けされた管理業務は「事務管理業務」「管理員業務」「清掃業務」「建物・設備管理業務」の4種類です。

事務管理業務

事務管理業務は主に、賃貸物件の管理に必要な事務的作業を指します。
管理組合の収支報告および予算案の作成、賃貸物件の管理費用における出納管理、建物の維持管理および修繕に関する計画の作成などが該当します。
さらに、理事会への支援業務や設備点検、検査結果などをもとにしたアドバイスなど、業務内容が多彩な点が特徴です。

管理員業務

管理員業務は、賃貸物件の管理人が担当する業務内容の管理です。
管理人の勤務体制や勤務時間、業務内容などに関する取り決めを指しており、具体的な中身は契約書にも記載されています。
賃貸物件に派遣される、あるいは採用した管理人に対しても、管理員業務にて定められた取り決めが適用され、業務内容を管理できるのです。

清掃業務

清掃業務は、名前からもわかるとおり、賃貸物件そのものや敷地内を清潔に保つために必要な業務です。
主な業務内容には、該当部分の清掃はもちろん、修繕作業も含まれます。
清掃業務が必要になる場所は、共用部分と呼ばれる賃貸物件の住民全員が利用できる部分です。
建物内であれば、エントランスホールや階段、エレベーターなどが挙げられます。
また、建物外の場所では、駐車場やごみ収集所、花壇など、さまざまなスペースが清掃対象です。
なお、清掃業務における規定では、清掃場所だけでなく、場所別の清掃方法も細かく設定できます。

建物・設備管理業務

建物・設備管理業務は、賃貸物件と設備の点検や調査、定期検査などを指します。
点検が必要な場所や検査の頻度は詳細に決められており、契約書の内容にしたがって、建物や設備に不備がないかを定期的に確認してもらえます。

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自主管理と管理委託におけるメリット

賃貸物件を自主管理する、あるいは管理委託を利用する方法には、それぞれ異なるメリットがあります。
自主管理と管理委託を比較する前に、確認しておきましょう。

自主管理におけるメリット

賃貸物件を自主管理するメリットは、管理費用を安く抑えられる点です。
管理委託による賃貸物件の管理では、依頼先に委託費用を毎月支払わなければならず、賃貸経営にも影響が出ます。
一方で、自主管理すれば委託金を支払う必要がないため、コスト削減につながり、賃貸経営の安定化も期待できるでしょう。
また、自主的な清掃や管理業務などを通じて、住民とコミュニケーションをとりやすい点も、自主管理におけるメリットのひとつです。
オーナーと住民との間における信頼関係が強固になり、住民側の賃貸物件に対する管理意識の向上も見込めるでしょう。
さらに、信頼関係が増すと退去率が低下し、賃貸経営の収益性が高まる可能性もあります。

管理委託におけるメリット

外部の業者に管理委託を依頼するメリットは、オーナーの負担を少なく抑えられる点です。
自主管理とは異なり、管理委託であれば、事務作業や清掃業務に必要な手間や時間を簡略化できるため、多忙で時間がとれない方も賃貸管理しやすいでしょう。
副業として、賃貸経営を検討中の会社員や個人事業主、所有する賃貸物件が多くて自主管理が難しい方には、とくにうれしいメリットといえます。
賃貸物件の管理業務には、専門的なスキルやノウハウを必要とする作業もありますが、管理委託は賃貸管理のプロに依頼できるため安心です。
また、管理委託におけるメリットとしては、遠方の不動産を活用した賃貸経営に取り組みやすい点も見逃せません。
賃貸物件を自主管理すると、現地へ移動して業務を済ませる必要があり、賃貸物件が自宅と離れた場所にあると、移動するだけでも時間や費用などが大きな負担になります。
管理における負担が重くのしかかると、定期的な管理が煩わしくなり、サービスが不十分になるおそれがあるでしょう。
管理委託を通じて管理会社に業務を依頼できれば、現地までの移動も費用負担も不要になり、オーナーの負担も軽減されます。
遠く離れた場所に暮らしながら賃貸経営を始めたい方、賃貸経営向けの物件を複数所有している方には、管理委託がおすすめです。

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自主管理と管理委託におけるデメリット

自主管理および管理委託には、メリットだけでなく、デメリットも複数存在します。
賃貸物件の管理方法を決めるにあたり、デメリットも一緒に確認しておきましょう。

自主管理におけるデメリット

自主管理におけるデメリットとしては、オーナーの負担が大きくなる点が挙げられます。
事務作業や清掃業務など、賃貸管理に必要な業務をオーナーがすべて担当しなければならず、多くの時間と労力を割かなければなりません。
管理業務の合間には、住民からのクレーム対応が必要になることもあり、肉体的にも精神的にも大きな負担がかかるでしょう。
また、建物や設備の修繕および点検を担う業者を探す手間も、自主管理により賃貸経営のデメリットのひとつです。
専門業者とのコネクションがある方であれば問題ないですが、関係性がないと業者をいちから探さなければならず、選定だけでも多くの時間と手間がかかるおそれがあります。
悪徳業者に依頼してしまい、高額な費用を請求されるかもしれないなど、不安を感じることもあるでしょう。
さらに、賃貸物件を滞りなく管理するために、賃貸経営および管理に関する知識を勉強して身に付けることも、想定しておかなければなりません。

管理委託におけるデメリット

管理委託による賃貸経営のデメリットとしては、依頼先に支払う費用が挙げられます。
管理委託費用として負担する金額は、月々の家賃のうち3％～5％が相場で、管理を依頼し続ける間は継続して支払わなければなりません。
ただし、空室が少なく、毎月十分な賃料収入が得られれば、家賃収入に占める管理委託費用の割合が小さくなり、賃貸経営における収益性を高い水準のまま維持できるでしょう。
また、業務の質が賃貸物件の管理を担う業者によって異なる点も、管理委託による賃貸経営に見られるデメリットです。
質の高い内容の業務を実施してくれる業者がある一方、なかには業務内容の質が悪い管理業者も存在します。
なお、管理を委託する業者は、所定の手続きをとれば変更できます。
業務内容などに不満を感じたら、別の業者に依頼するなどの対策を講じれば問題ありません。
自主管理と比べて管理委託のほうがデメリットが少ないなどの理由から、管理委託を選択するオーナーが多く見られる傾向にあります。

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まとめ

賃貸物件を管理するにあたり、オーナーは事務作業や清掃業務などを自主的に、もしくは管理委託により実施する必要があります。
自主管理は、費用負担が軽い反面、労力や業者選びに時間がかかります。
一方で、管理委託は費用がかかるものの、手間をかけずに賃貸経営できるため、賃貸経営業務は管理委託を選んだほうが良いでしょう。