孤独死で生じた残置物はどう処分する？モデル契約条項について解説

賃貸物件で孤独死が生じると、遺品のほとんどが残置物の扱いになる可能性があります。
孤独死にはリスクが多いものの、モデル契約条項と呼ばれる条項により、賃貸物件の処理がしやすくなりました。
今回は、賃貸物件での孤独死のリスクや残置物の処分に関わるモデル契約条項とは何か、モデル契約条項の受任者について解説します。

孤独死における残置物などのリスク

賃貸物件で一人暮らしをしている方は、物件内で孤独死するリスクを抱えています。
孤独死は年々増加傾向にあり、高齢者が増加していることで、そのリスクも増加していくと見積もられている状況です。
高齢者が多い社会で賃貸経営者が高齢の入居者を避けることは難しく、事前に孤独死のリスクを把握しておく必要があります。

遺品は残置物になる

孤独死が発生したとき、故人の遺品は物件内に残っている限り、残置物の扱いになります。
残置物は故人の財産であるため、賃貸経営者であっても勝手に処分することはできません。
故人に相続人がいれば、その残置物はすべて相続人が相続することとなります。
そのため、勝手に残置物を処分すると、相続人との間でトラブルになるリスクがあります。
損害賠償請求を起こされる可能性もあるため、孤独死が発生したときは慎重に手続きを進めなくてはなりません。

契約の解除にも相続人の同意が必要

賃貸物件における孤独死のリスクには、故人との契約解除に難航する可能性が挙げられます。
賃貸物件に住んでいた方が亡くなっても、その方との賃貸借契約が自然に消滅するわけではありません。
賃貸借契約は相続人に引き継がれ、賃借人としての立場も相続されるためです。
そのため、故人との賃貸借契約を解除するには相続人と連絡をとり、契約解除の交渉をして残置物をどうするか相談する必要があります。

相続人がいない可能性がある

賃貸物件で発生した孤独死には、相続人の不在、あるいは相続放棄のリスクがあります。
身寄りがなくて一人暮らしをしていた方は、相続人がいないこともあり、相続人との関係によっては残置物などの相続を拒否され相続放棄される可能性があります。
ただし、相続人がいない状態でも、賃貸経営者の独断で残置物を処分することはできません。
家庭裁判所に賃貸経営者が数十万円の予納金を支払ったうえで、相続財産管理人を選定してもらう必要があります。
また、残置物の処分や、孤独死によって発生した汚れや損耗などの原状回復をおこなうための費用も賃貸経営者の負担です。

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孤独死による残置物処分に関わるモデル契約条項とは

賃貸物件で孤独死が発生したときは、すべての残置物を撤去して手続きを終わらせるまで新たな入居者を募集できません。
その一方で、手続きを引き受けてくれる相続人がいないと、賃貸経営者は大きな負担を強いられることになります。
そのような賃貸経営者の負担を軽減するために設けられたのが、「残置物の処理等に関するモデル契約条項」です。

モデル契約条項の概要

「残置物の処理等に関するモデル契約条項」とは、国土交通省が発表した孤独死が発生した物件の後処理に関する条項です。
孤独死が発生し、相続人がいない賃貸物件における円滑な契約の解除や、残置物の処理が可能です。
モデル契約条項に基づいて処理をおこなえば、孤独死が発生しても賃貸経営者の負担を軽減できます。
これにより、賃貸経営者が孤独死を警戒して、高齢者との賃貸借契約を避けるのを解消できる可能性があります。

モデル契約条項では受任者によって手続きが進められる

モデル契約条項において、故人の代わりに契約解除などの手続きを進めるのは、手続きを委託された受任者です。
受任者は、賃貸借契約を結んでいる方が生きているうちに、あらかじめ死亡時の手続きを第三者に委任することを決めておくことにより選定されます。
受任者に委任されるのは、賃貸物件の契約解除と、残置物の処分に伴う事務処理です。
受任者は、賃貸物件を借りている本人が生存している間に選定して契約を結ぶ必要があります。

かえってトラブルになることがある

モデル契約条項を使おうとすると、かえってトラブルになりやすいケースが存在します。
たとえば、賃貸物件を借りる方が60歳未満で比較的若いケースや、連帯保証人や保証会社がついているケースなどです。
これらの条件に当てはまると、民法や消費者契約法に違反していると見なされる可能性があります。
民法や消費者契約法に違反していると判断されると、条項が無効になる可能性が高くなります。
そのため、モデル契約条項を使えるケースなのかは慎重に判断しなくてはなりません。

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孤独死による残置物処分に備えるモデル契約条項の受任者とは

モデル契約条項における受任者とは、賃貸物件を借りている方と生前に2つの契約を交わして没後の手続きを委任された方です。
受任者は、どなたでもなれるわけではなく、ある程度制約が存在します。
そのため、せっかく受任者を選定しても、条件次第では無効になってしまう点に注意が必要です。

受任者は相続人が望ましい

モデル契約条項における受任者になれるのは、賃貸物件を借りている方やその相続人の利益を一方的に害さない方です。
賃貸経営者は、空室状態を早期に解消したいあまりに、一方的な手続きをとる可能性があることから受任者にはなれません。
受任者は、賃貸物件を借りている方の相続人の誰かがなることが望ましいとされています。
受任者になってくれそうな相続人がいないときは、保証会社や管理会社を受任者に指定することも可能です。
ただし、保証会社や管理会社も賃貸物件を借りる方の利益を一方的に害すると判断され、無効になる可能性はあります。
賃貸物件を借りる方の利益と相反しない存在として、居住支援法人や社会福祉法人を受任者にすることも可能です。

受任者は賃貸借契約の解除手続きをおこなう

受任者は、故人との生前の契約に基づき、賃貸借契約の解除手続きをおこないます。
ただし、故人に相続人がいるときは、契約している物件を使用する方が誰もいないことを確認してから解約することが望ましいです。
相続人のなかには、契約を引き継いで、その物件に住みたいと考える方もいる可能性があります。
その状態で無断で契約を解約してしまうと、トラブルになる可能性が高いです。
誰もその賃貸物件を使用しないことを確認できたら、受任者は賃貸経営者との合意のうえで賃貸借契約を解除します。
この手続きは、受任者が故人との契約で預けられた契約解除の代理権に基づいて実施するものです。

受任者は残置物の処理事務をおこなう

受任者は、故人との生前の契約に基づき、物件内の残置物の処理に関する事務手続きをおこないます。
賃貸物件を借りる方は、事前に残置物として廃棄する家財と、廃棄せず残しておく家財をリストアップしておくのが望ましいです。
さらに、廃棄しない家財があるときは、それをどこに送るのかについても明示しておかなくてはなりません。
受任者は、故人が残したリストに従って家財を処分し、廃棄しない家財を移動させます。
家財を廃棄できるのは、賃貸物件の入居者が亡くなってから一定期間が経過し、賃貸借契約が終了したときに限られます。
なお、一定期間とは最低でも3か月とされており、先に賃貸借契約を解除する必要がある点に注意が必要です。
これらの委託契約は法的拘束力を持つため、受任者は契約に従って手続きを進めなければなりません。

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まとめ

賃貸物件で孤独死が発生すると、契約の解除や残置物の処分に手間取る可能性があります。
モデル契約条項に基づき、入居者から受任者に没後の手続きを任せる契約を結んでもらえば、手続きがスムーズになるでしょう。
受任者になれる方の条件は限られているため、無効にならないよう注意が必要です。