建物の事故におけるオーナー責任は？3つのケースを解説

アパートなどの賃貸経営には、さまざまな責任やリスクがあります。
賃貸経営では、予測できないトラブルや事故について、どこまでがオーナー責任になるかを知ることが大切です。
そこで今回は、建物の塀などの事故・自然災害のトラブル・古い建物について、オーナー責任がどうなるかを解説します。

建物のオーナー責任①工作物責任

建物のオーナー責任のなかでも注意したいのが、工作物責任です。
まずは、工作物責任とはどのようなものなのか、具体的な内容を見てみましょう。

工作物責任とは

工作物責任とは、建物に付随する工作物が原因となる被害について、オーナーが責任を負うことを定めたものです。
建物の工作物は、建物に付随する設備のうち、地面に接しているものを指します。
具体例として、アパート本体にくわえ、ブロック塀、入口の門、エレベーターなどが挙げられます。
工作物によるオーナー責任を規定しているのは、民法717条です。
民法717条では、工作物の建築や維持管理に瑕疵があり、その不備が原因で怪我などの被害が発生した場合、管理会社またはオーナーに賠償責任が生じるとしています。
民法はオーナー責任だけでなく、管理会社にも責任を問う規定を設けています。
管理会社が適切に危険を防ぐ注意義務を果たしていなければ、賠償責任は管理会社にあります。
ただし、管理会社が十分な管理をおこなっていた場合には、オーナーに責任が及ぶことになるでしょう。

どのような責任を負う？

工作物責任とは、ブロック塀や門などの工作物が適切に管理されていないために発生した事故について、損害賠償義務を認めるものです。
賃貸借契約では、家賃と引き換えに居室や共用部分の使用が認められますが、正常な使用のための管理を怠ったり、不法行為があったりした場合、入居者に対して損害賠償義務が生じます。
また、ブロック塀や門などの工作物は、入居者だけでなく、通行人にも被害を与えるリスクがある点が重要です。
ブロック塀の管理が不十分で崩壊の危険を放置し、その近くを通行していた人が下敷きになり怪我をした場合、賃貸借契約に関係なく損害賠償義務が発生します。
さらに、民法717条では、ブロック塀や門のみならず、竹や庭木の倒壊によって生じた被害についても、オーナー責任があることが定められています。

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建物のオーナー責任②自然災害

建物による事故やトラブルが発生する場面として、自然災害が挙げられます。
自然災害による事故やトラブルについて、オーナー責任があるかどうかを見てみましょう。

自然災害による事故とは

賃貸経営しているアパートなどの建物において、事故を引き起こす可能性のある自然災害としては、地震、台風、大雪などが挙げられます。
特に大きな地震が発生した場合、ブロック塀が倒れて通行人に被害を与える可能性があります。
また、台風が直撃した地域では、屋根が飛ばされて怪我をする人が出たり、外階段が落下して損害を与えることも考えられるでしょう。

自然災害とオーナー責任の基本的な考え方

自然災害によって入居者や通行人に損害を与えた場合、基本的にはオーナー責任は認められません。
自然災害は人為的な要因ではなく、日常生活の中で発生するリスクと考えられるためです。
ただし、自然災害による被害の発生状況によっては、オーナー責任が認められる場合がある点に注意が必要です。

自然災害でオーナー責任が認められるケース

自然災害は避けられませんが、状況によってはオーナー責任が認められる場合があります。
オーナー責任が認められるケースとしては、維持管理が不十分だった場合が挙げられます。
具体的には、屋根瓦がゆるんでいるにもかかわらず、定期的なメンテナンスをおこなわず、台風で被害を与えた場合などが該当するでしょう。
平時には屋根瓦による事故が発生しなくても、自然災害への備えが適切ではないと判断されれば、オーナー責任が問われることになります。
また、ビルに大きな看板が設置されている場合、安全のために定期的なメンテナンスが必要です。
こうした看板が台風や大雪によって落下した場合、維持管理体制に問題があったと判断され、損害賠償責任を問われることになります。
大きな地震や台風そのものに対してオーナー責任が問われることは基本的にありませんが、自然災害に加えて建物自体に不具合がある場合、オーナー責任が問われることがあるでしょう。
過去に発生した地震では、ブロック塀の倒壊による死亡事故も発生しています。
十分な耐震性能などの安全性が確保されていればオーナー責任が問われる可能性は低いですが、劣化を放置すると大きなリスクとなります。

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建物のオーナー責任③既存不適格建築物

賃貸経営のなかで気づきにくいのが、築年数の古い建物による事故やトラブルです。
古い建物にどのようなリスクがあるのか、その内容をチェックしてみましょう。

古い建物に存在するリスク

賃貸経営をしている方の中には、築年数の古い建物を活用している方もいらっしゃいます。
基本的に、古くなった建物であっても、建てられた当時の建築基準法で定められた耐震性などが確保されていれば、オーナー責任を問われる可能性は低いでしょう。
そのため、築年数の古さだけを気にして、耐震補強をおこなう義務はないと言えるでしょう。
ただし、民法606条では、賃貸物件について入居者の使用に支障がないよう、修繕の義務をオーナーが負うと定めています。
建築当時の建築基準法を守っていたからといって放置して良いわけではなく、適切な維持管理を行わなければ、オーナー責任を問われるリスクがあることは一般的に認識されています。

既存不適格建築物とは

既存不適格建築物とは、建築当時には建築基準法のルールに適合していたものの、時代の変化に伴い、現行の建築基準法には適合しなくなった建物のことです。
現行の法令に適合していない既存不適格建築物は、それだけで違法と判断されることはありませんが、法的に問題がある場合、オーナー責任が問われる可能性があります。
当時の建築基準法に適合していた建物でも、完了検査後に一部が売却され、必要な通路が確保できなくなった場合などは、オーナー責任が問われることがあります。

現行の建築基準法に適合していなくても問題ない？

建築基準法は、大地震などの災害によって甚大な被害が発生するたびに、その内容を見直し、住まいの安全性確保を充実させてきました。
2003年の法改正では、新築や増築時に24時間換気設備の取り付けが義務付けられました。
賃貸経営している建物に24時間換気設備がない場合でも、建築基準法に違反した建築物とはなりません。
現行の法律には違反しているものの、使用が可能な既存不適格建築物に該当します。
ただし、現行の法律に適合しない古い部分については、安全性が欠けた瑕疵とされ、万が一事故やトラブルが発生した場合、オーナー責任が問われる可能性があるため、注意が必要です。

古い建物の修繕をしないとどうなる？

古い建物で賃貸経営をする場合、状況に応じたメンテナンスが必要です。
適切な修繕をおこなわないと、その責任を問われる可能性があります。
建物自体に問題がなくても、時間の経過とともに設備が劣化することは珍しくありません。
エアコンの室外機がいつ落下してもおかしくない状況になった場合、オーナー責任として修繕が必要です。
こうした古い建物の設備を放置してしまうと、安全性が欠如していると見なされ、修繕義務を怠ったと判断され、損害賠償責任を負うことになります。

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まとめ

賃貸経営する建物のブロック塀や門などの工作物が原因で事故が発生した場合、維持管理が不十分となりオーナー責任を問われます。
地震や台風などの予見できない自然災害についても、事故の背景に管理不足が認められる場合には、オーナー責任が問われる可能性があります。
既存不適格建築物におけるリスクもチェックして、安心できる賃貸経営を考えてみましょう。