旧耐震の賃貸物件について！安全対策も解説

所有されている賃貸物件が旧耐震基準に該当しており、今後の安全対策や経営方針についてお困りではありませんか。
大地震が発生した際の倒壊リスクや法的責任に不安を感じつつも、専門的な知識や多額の費用が必要となるため、行動に移せていないオーナーは少なくありません。
本記事では、新旧耐震基準の違いやオーナーが負うべき法的義務をはじめ、耐震診断から補強、建て替えに至るまでのステップについて解説します。
入居者の安全を守りつつ、大切な資産を活用して長期的に安定した賃貸経営を目指している方は、ぜひご参考になさってくださいね。

旧耐震基準とは？

旧耐震基準の賃貸物件を安全に運営するためには、まず物件の基準と違いを把握する必要があります。
まずは、旧耐震と新耐震の違いや判別方法について解説します。

新耐震基準との構造的違い

旧耐震基準とは、1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物に適用された基準です。
当時は、震度5強程度の地震で建物が大きく壊れないことを主な目安としていました。
しかし、震度6強～7程度の大地震に対する考え方は、現在ほど細かく整理されていませんでした。
その後、1978年の宮城県沖地震をきっかけに耐震設計が見直され、1981年6月1日以降は新耐震基準へと変わったのです。
新耐震では、大きな揺れを受けても倒壊しにくく、人命を守るための二次設計が重視されます。
そのため、築古物件を所有している場合は、建物の強さだけでなく粘り強さにも目を向けることが大切です。

旧耐震物件の確認手順

旧耐震かどうかを調べる際は、完成日や登記簿の新築年月日だけで判断しないようにしましょう。
基準の分かれ目は、建物が完成した日ではなく、建築確認を受けた日だからです。
まずは、建築確認済証や確認通知書、検査済証などに記載された建築確認日を確認します。
この日付が1981年6月1日以降であれば、原則として新耐震基準に該当します。
また、書類が見つからない場合は、自治体の建築指導課などで台帳を確認する方法もあるため安心です。
その際は、建築当時の地名地番や建築主名、構造、階数などを用意しておくと手続きが進めやすいでしょう。

倒壊確率などの想定リスク

旧耐震物件とわかった場合は、感覚だけで不安を抱えるのではなく、数値や資料で状態を把握することが大切です。
熊本地震では、木造建物の倒壊率が旧耐震基準で約28.2%、新耐震基準で約8.7%、2000年以降で約2.2%とされました。
一方で、鉄筋コンクリート造などでは、構造耐震指標であるIs値が確認の目安です。
Is値が0.6未満の場合、震度6強以上の地震で倒壊や崩壊の可能性があると評価されます。
また、旧耐震物件は保険の加入条件や割引の有無に差が出ることもあります。
そのため、耐震性の資料と保険内容をあわせて確認し、入居者への説明や今後の経営方針に活かしましょう。

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耐震不足の賃貸オーナーが負う責任と法的義務

前章では、旧耐震物件の判別方法について述べましたが、万が一の際にオーナーが負う責任も気になりますよね。
ここでは、地震発生時の法的責任とリスク管理について解説します。

地震被害時の損害賠償責任

地震は自然災害ですが、建物の管理状態によってはオーナーの責任が問われる場合があります。
民法の工作物責任では、建物の設置や保存に欠陥があり、それによって損害が生じた場合の責任が定められています。
ここでいう欠陥とは、本来備えるべき安全性を欠いている状態です。
たとえば、旧耐震であることを把握しながら点検や補修を長く怠っていた場合、対応の妥当性を説明する必要が出てくるでしょう。
実際に、阪神・淡路大震災に関する判例では、建物の欠陥と地震の揺れが重なった点が問題になりました。
したがって、日頃から診断結果や修繕履歴を残し、安全確保への取り組みを見える形にしておくことが重要です。

耐震診断義務と対象物件

旧耐震物件には、建築物耐震改修促進法によって耐震化を促す仕組みが設けられています。
ただし、すべての小規模な賃貸物件がすぐに診断義務の対象になるわけではありません。
建物の規模や用途、立地によって扱いが異なるため、まずは所有物件がどの区分に入るかを確認しましょう。
たとえば、一定規模以上の共同住宅は、特定既存耐震不適格建築物に該当する場合があります。
さらに、緊急輸送道路沿いにあり、倒壊時に道路をふさぐおそれがある建物も対象になり得ます。
そのため、自治体の指定道路や条件を確認し、管理会社や建築士と連携しながら必要な対応を整理すると良いでしょう。

修繕対応とリスク回避策

オーナーには、入居者が安心して暮らせるよう建物を維持する修繕義務があります。
民法改正により、設備の一部が使えない状態になった場合は、その割合に応じて賃料が減額される可能性もあります。
そのため、日常点検にくわえて、外壁や階段、共用部などの補修記録を残しておくことが大切です。
また、旧耐震である事実を伝えるだけでなく、今後の点検や補強の予定をわかりやすく共有する姿勢も求められます。
保険面では、火災保険にくわえて地震保険や家賃補償特約、施設賠償責任保険の内容も確認しましょう。
保険だけに頼らず、専門家の診断や必要な修繕と組み合わせることで、経営上の備えを厚くできます。

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旧耐震賃貸の安全対策と3つの手順

ここまで、オーナーの法的責任やリスクを解説しましたが、実際の安全性を高める方法もおさえておきましょう。
最後に、診断や補強などの具体的な対策手順について解説していきます。

耐震診断の進め方と費用感

旧耐震物件の安全対策は、まず耐震診断で建物の現状を数値化するところから始めます。
鉄筋コンクリート造では、一次診断や二次診断などがあり、目的に応じて使い分けます。
一次診断は、図面や柱、壁の量をもとに比較的簡易に確認する方法で、数十万円程度の費用と数週間ほどの期間が目安です。
一方で、二次診断ではコンクリート強度や劣化状況まで調べ、Is値をより詳しく算出します。
簡易診断だけでは実態をつかみにくいこともあるため、入居者説明や補強計画に使う場合は二次診断も検討しましょう。
また、自治体によっては補助制度があるため、申請時期や対象条件を早めに確認しておくと負担を抑えやすくなります。

耐震補強の工法と費用対効果

診断の結果、補強が必要だとわかった場合は、建物の構造や入居状況に合う工法を選びます。
代表的な方法として、耐震壁の増設や鉄骨ブレースの設置があり、建物の強度を高めやすい点が特徴です。
しかし、採光や風通し、間取りに影響することもあるため、賃貸運営とのバランスを考える必要があります。
制震装置を取り付ける方法は、揺れを吸収して柱や梁への負担を抑える選択肢です。
また、外側から補強する工法であれば、室内工事を減らしながら進められる場合もあります。
費用対効果は工事費だけでなく、税制優遇や将来の修繕費、入居者への影響も含めて比較すると良いでしょう。

建て替えの判断基準と計画

補強費用が大きい場合や設備更新の時期が重なる場合は、建て替えも選択肢に入ります。
判断する際は、収益性、減価償却、資産価値の3つを中心に長期的な計画へ落とし込みましょう。
収益性では、今後得られる家賃収入と修繕費、地域の入居需要を比べることが大切です。
一方で、減価償却は建築費を耐用年数にわたって経費化する仕組みで、償却終了後は税負担に影響する場合があります。
新築により設備や耐震性を更新できれば、募集力や資産価値の向上も期待できます。
そのため、耐震改修と建て替えの両方で資金計画を作り、事業承継まで見据えて検討しましょう。

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まとめ

1981年5月31日以前に建築確認された旧耐震基準の物件は倒壊リスクが高いため、確認済証などで建築確認日を把握することが大切です。
地震被害時は、管理状態によってオーナーが損害賠償責任を負う可能性があるため、日頃の点検や適切な修繕が大切です。
安全性を高めるには、耐震診断から始め、費用対効果を踏まえた補強工事や建て替えを長期計画に組み込むと良いでしょう。