テナントの家賃滞納について！初期対応や法的措置も解説

賃貸経営をおこなうなかで、テナントによる突然の家賃滞納トラブルに直面し、どのように対応すべきかお困りではありませんか。
このような支払いの遅延を放置してしまうと、未収金が雪だるま式に膨れ上がるだけでなく、自力での解決や法的な立ち退き交渉が難航し、経営全体に深刻な悪影響を及ぼす危険性があります。
本記事では、家賃滞納が発生した際にオーナーが取るべき正しい初期対応から、立ち退きを請求する際の法的な判断基準、そしてトラブルを未然に防ぐためのリスク管理方法について解説します。
テナントとの適切な関係を築きながら、大切な資産を守り抜きたいとお考えのオーナーの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

テナント家賃滞納時にオーナーができる初期対応

テナントの家賃滞納が発生した際の対応には、主に初期段階の連絡や督促行為があります。
まずは、滞納発生直後にオーナーが取るべき具体的な行動について、解説します。

最初の連絡手段と手順

入金期日を過ぎても着金が確認できない場合は、数日以内に連絡し、まずは行き違いや入金処理の遅れがないかを落ち着いて確認することが大切です。
早い段階で状況を把握できれば、滞納額の増加を抑えやすく、テナントにも支払い予定を意識してもらいやすくなります。
電話は事情を聞き取りやすい一方、認識の食い違いを避けるため、通話後に確認メールを送りましょう。
メールは記録を残せますが、見落としも考えられるため、返信期限を決めて再連絡の準備をしておくと安心です。
直接訪問する場合は営業時間に配慮し、面談内容を記録しましょう。

自身でおこなう督促の手順

ご自身で督促を進める際は、感情的に迫らずに、支払期日からの経過日数に応じて段階的に対応することが重要です。
支払期日から1週間以内は、行き違いの可能性を踏まえ、入金予定日や担当者名を具体的に確認します。
その内容は、メールで共有し次回の入金確認日をオーナー側でも管理しておきましょう。
それでも、1週間～2週間ほど入金がない場合は、滞納額と支払期日を記した督促状を送ります。
連帯保証人がいる契約では、本人の支払いが確認できない事実を伝え、協力を求める方法もあります。
また、1か月以上続く場合は、内容証明郵便で催告書を送り、深夜の電話や無断の鍵交換は避けましょう。

確約書の正しい交わし方

分割払いや支払日の延期で合意した場合は、口約束にせず、確約書を作成して双方の認識をそろえることが大切です。
確約書には、未払いの対象月と金額、支払日、振込先を具体的に記載します。
また、分割払いを認める場合は、再び支払いが遅れた際に残額を一括で支払う条項も入れておきましょう。
テナントだけでなく連帯保証人からも署名押印を受け、印鑑証明書を添えると書面の信用性を高められます。
滞納額が大きいときは、専門家へ相談し、公正証書の作成も検討しましょう。
完成した原本は厳重に保管し、電子データでも保存しておくと確認がしやすくなります。

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家賃滞納による立ち退き請求の法的判断基準

前章では、初期の督促対応について述べましたが、改善されない場合は、次の段階として法的措置も検討します。
ここでは、家賃滞納を理由とした明渡請求が、法的に認められる基準について解説します。

信頼関係破綻の判断基準

家賃の支払いが遅れたとしても、1回の滞納だけで直ちに退去を求めることは難しいと考えられます。
賃貸借契約は、貸主と借主の信頼関係を前提とするため、裁判では信頼関係が破綻しているかが重視されます。
そのため、滞納期間や金額にくわえ、督促への返答、支払計画の有無、連絡状況も確認されるでしょう。
テナントが事情を説明し、現実的な支払予定を示す場合は、改善の余地があると見られやすくなります。
一方で、連絡を避ける状態が続く場合は、契約を続けることが難しい事情として扱われやすいでしょう。

正当事由となる滞納期間

立ち退きや明渡請求を検討する目安としては、実務上、家賃滞納が3か月以上続いているかどうかがひとつの基準になります。
1か月～2か月の滞納では、一時的な資金繰りの悪化と見られ、回復の余地があると判断されやすいためです。
ただし、3か月を超えれば自動的に請求が認められるわけではなく、信頼関係の破綻を示す事情が必要になります。
そこで、日々の督促履歴や電話の記録、メール、確約書などを整理しておくことが重要です。
客観的な資料があれば、専門家へ相談する際も状況を説明しやすくなります。

明渡訴訟の手順と費用

建物の明け渡しを求める場合は、まず催告をおこない、支払いがなければ解除通知を出したうえで訴訟へ進みます。
訴訟の途中では、和解協議がおこなわれることもあり、合意内容は和解調書として残されます。
弁護士へ相談する時期は、滞納が2か月を超え、直接交渉が難しくなった段階が目安です。
判決までは2か月～4か月ほどかかる場合があり、強制執行まで進むと半年以上を見込むケースもあります。
また、弁護士費用や裁判費用にくわえ、荷物の搬出や保管費用が発生する点にも注意しましょう。
事業用テナントは設備や什器が多いため、全体で100万円以上かかる可能性も考えておく必要があります。

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家賃滞納トラブルを防ぐための注意点と対策

ここまで、立ち退き請求の法的判断を解説しましたが、トラブルを未然に防ぐ知識も、同時におさえておきましょう。
最後に、家賃の滞納リスクを最小限に抑えるための管理方法について、対策を解説します。

契約解除の制限と通知

賃貸借契約で、1日でも支払いが遅れたら解除できると定めていても、その特約だけで退去を求めることは難しいのが実情です。
店舗や事務所の退去は借主の事業基盤に関わるため、ここでも信頼関係の破綻が重視されます。
そのため、いきなり解除通知を出すのではなく、電話や書面で段階的に支払いを促し、やり取りの経緯を記録しておきましょう。
解除を検討する目安は、滞納が3か月以上続き、誠実な対応も見られない段階です。
通知書は一定期間内の支払いを求め、支払いがない場合に解除する催告付解除通知として作成します。
なお、不安がある場合は、送付前に専門家へ確認すると進めやすくなるでしょう。

賃借人の自己破産と影響

テナントが債務整理や自己破産を選んだ場合、交渉窓口は弁護士や破産管財人へ移ることがあります。
破産管財人は、裁判所が選任する財産管理の担当者であり、この段階では法的手続きに沿った対応が必要です。
そのため、手続き開始前に発生した未払い家賃は、破産債権として他の債権と同じ枠組みで整理されます。
さらに、店舗内の造作や備品は、価値の確認や権利放棄の判断が済むまで処理に時間がかかるでしょう。
オーナーが勝手に荷物を処分すると、自力救済の禁止に触れるおそれもあります。
判断に迷う場面では、専門家の助言を受けながら対応しましょう。

事前にできるリスク管理

家賃滞納の長期化を防ぐには、契約前の審査だけでなく、契約後の入金管理を継続することが欠かせません。
具体的な備えとして、家賃保証会社を利用すれば、家賃収入が途絶えるリスクを抑えられます。
また、保証会社を利用できない契約では、後から備えられる家賃保証保険を検討する方法もあります。
管理会社や弁護士など、平時から相談できる窓口を決めておけば、問題時も判断しやすいでしょう。
社内でも入金確認日をルール化し、支払いの遅れに気づける体制を整えることが大切です。
更新時には、連帯保証人や保証内容の範囲も見直すと、将来の不安を減らしやすくなります。

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まとめ

テナントの家賃滞納時は、迅速な連絡や督促で被害拡大を防ぎ、支払いの合意内容は確約書として残すことが大切です。
立ち退き請求では、信頼関係の破綻が重視されるため、滞納が3か月以上続いたら専門家へ相談し、明渡訴訟を検討します。
契約解除や自己破産のリスクを理解し、保証会社の利用や社内体制の整備など、事前の備えを徹底すると良いでしょう。