アパート経営は儲からない？成功のための対策についても解説

「アパート経営はもう儲からない」という噂を耳にして、せっかくの資産運用を諦めかけていませんか。
市場の変化によるリスクは存在しますが、儲からない理由を正しく理解し、適切な対策を講じることで、長期的に安定した収益を生み出すことは可能です。
本記事では、アパート経営が厳しいと言われる主な要因を紐解きながら、利益を出すための改善策やパートナーとなる管理会社の活用法について解説いたします。
失敗しないアパート経営を実現したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

アパート経営が儲からない理由

アパート経営を成功させるためには、どのような要素が経営に影響を与えるのかを、事前にしっかりとおさえておくことが大切です。
まずは、経営を安定させるために知っておきたい、市場の現状や仕組みについて解説していきます。

市場の変化と需要の確保

総務省のデータによると、全国の空き家は約900万戸と言われていますが、市場の変化を理解することで対策が可能です。
借りたい方より貸したい部屋が多いことが、アパート経営が儲からない理由として挙げられますが、適切な対策を講じることで、入居率を維持することができます。
空室対策として、家賃設定を見直したり、フリーレントなどのキャンペーンをおこなったりすることで、入居者を惹きつけることができます。
こうした市場の変化は避けられませんが、オーナー様の工夫次第で、アパート経営を安定させることは十分に可能です。

初期投資と資金計画の重要性

次に、建築費や土地代などの初期投資と、毎月の収支バランスについて、前向きな計画の立て方かどうかを見てみましょう。
家賃収入からローン返済や管理費などを差し引き、最終的に手元に残るお金の流れを考える必要があります。
近年は建築費が上昇傾向にありますが、バランスのとれた資金計画を立てることで、毎月の返済を無理なく進めることが可能です。
変動金利を選択されている場合でも、金利上昇の可能性を想定しておくことで、ゆとりを持った経営を続けることができます。
減価償却期間終了後の税金やローン返済についても、事前にシミュレーションをおこなうことで、健全な財務状態を維持できるでしょう。

正しい知識による安定経営

アパート経営は不労所得と思われやすいですが、入居募集や家賃設定など、適切な判断が求められる立派な事業です。
常に満室を維持する計画だけでなく、修繕費や広告費なども予算に組み込んでおくことで、安定した収益確保に繋がります。
共用部の清掃や点検を適切におこなうことは、建物の美観を保ち、入居者の満足度を高めるために重要な要素です。
また、サブリース契約などの仕組みを正しく理解して契約することで、長期的な安心を手に入れることができるでしょう。
正しい知識を身につけて情報収集をおこなうことが、計画的な収益を実現し、理想的なアパート経営をおこなう近道となります。

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利益を確保するための改善対策

前章では、経営のポイントについて触れましたが、適切な工夫や対策を施すことで、さらに利益を伸ばすことは十分に可能です。
ここでは、アパート経営の収益性をより高めるために、オーナー様がとるべき対策について解説いたします。

需要を見極める立地選定

まずは、多くの入居者が集まる魅力的なエリアかどうか、データと現地の様子でしっかりと確認することが大切です。
具体的には、駅までの徒歩時間や商業施設の有無など、入居者にとっての生活のしやすさをチェックしましょう。
近くに大学や大きなオフィスなどの働く場所があるかどうかも、安定した需要を見極めるための重要なポイントになります。
あわせて、役所が公表している人口データや将来の街づくり計画も確認し、長く住んでいただけるかを見極める必要があります。
現在の数値だけでなく、将来の発展性も考えたうえで需要を調べることが、理想的な場所選びの第一歩と言えるでしょう。

10戸以上の規模で効率化

次に、部屋数をある程度まとめることで、スケールメリットを活かして効率よく収益を上げるという考え方も重要です。
スケールメリットとは、経営規模を大きくすることで1部屋あたりのコストを抑え、利益を出しやすくする効果のことです。
たとえば、全体の管理費が決まっている場合、部屋数が多ければ多いほど、1部屋あたりの負担額を少なく抑えることができます。
また、部屋数が多いと一時的に空室が出た場合でも、全体の収入への影響を最小限に留めることが可能になります。
このように部屋数を増やしておくことは、全体として安定した収入を得やすくするための、有効な戦略の一つと言えるでしょう。

付加価値による差別化

周囲の物件と同じ条件にするのではなく、ここに住みたいと思っていただける魅力をプラスすることも、経営において欠かせません。
たとえば、ペット可にすることでペットと暮らしたい方のニーズに応え、家賃設定を高く維持できる可能性が広がります。
また、インターネットを通じて家電などを操作できる最新設備を導入することも、物件の価値を高めるためにおすすめです。
スマートロックや無料Wi-Fi、スマートフォン通知機能付き宅配ボックスなどは、生活の利便性を高める人気の設備です。
こうした設備を導入することで、長く住んでもらえる魅力的な物件に育てることができるでしょう。

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アパート経営を安定させる管理委託の活用法

ここまで、オーナー自身でできる工夫を解説しましたが、専門家である管理会社の活用もあわせておさえておきましょう。
最後に、管理業務を外部に委託することによる、安定したアパート経営のポイントについて解説していきます。

管理会社のサポート内容

管理会社は、入居者の募集から建物の維持管理まで、オーナー様の代わりに多くの実務をおこなってくれる頼れるパートナーです。
具体的には、空室を埋めるためのインターネット広告掲載やお部屋の案内、入居審査、契約手続きなどを迅速におこなってくれます。
入居した後も、家賃の集金や問い合わせ対応、退去時の立ち会いなど、日常業務を幅広くサポートする体制が整っている点が特徴です。
これらをプロに任せることで、オーナーはご自身の時間や生活を大切にしながら、物件の価値を維持しやすくなります。

委託手数料と契約の確認

管理委託契約とは、管理業務を任せる際のルールや手数料を決めた契約であり、内容をしっかりと理解することが大切です。
手数料は毎月の家賃の3%から5%ほどが一般的ですが、金額だけでなくサービス内容の詳細まで確認するようにしましょう。
入居者を募集する広告費や退去時の費用などが、手数料に含まれているか、別途必要になるかを確認することが重要です。
また、契約期間や更新条件など、将来的なパートナーシップに関わる内容も、事前に確認しておくと安心です。

サブリースの活用とポイント

サブリース契約とは、業者が物件を一括で借り上げて、オーナー様に決まった家賃を支払う仕組みのことです。
空室が出ても収入が継続する安心感がありますが、契約内容によっては家賃の見直しがおこなわれる場合もあります。
長期的な契約となるため、経営方針が変わった場合の対応などについても、契約書で事前に確認しておくことが推奨されます。
サブリースを検討する際は、家賃改定の時期や契約条件などをしっかりと確認し、ご自身の経営スタイルに合うか判断しましょう。

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まとめ

アパート経営を成功させるには、市場の動向を把握したうえで綿密な資金計画を立て、正しい知識に基づいた運営をおこなうことが重要です。
収益性を高めるためには、需要のある立地を選び、10戸以上の規模で効率化を図りつつ、付加価値をつけて差別化することが効果的です。
管理会社への業務委託や、家賃保証のサブリース契約を適切に活用することで、手間を省きながら長期的に安定した経営を実現できるでしょう。