中古マンションの住宅性能評価書について！確認項目も解説

中古マンションを購入する際、住宅性能評価書のどこを確認すべきかお悩みではありませんか。
耐震性や断熱性など専門的な項目が多く、書類を見ても建物の品質を正しく判断するのは難しいですよね。
本記事では、中古マンションの住宅性能評価書の種類や重視すべき評価項目、確認時の注意点について解説いたします。
建物の性能をしっかり見極めて後悔のない中古マンション選びをしたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

中古マンションの住宅性能評価書の種類と入手方法

住宅性能評価書には、主に設計時の評価と建設時の評価があります。
まずは、住宅性能評価書の種類や確認方法について解説していきます。

設計段階の評価書の特徴

住宅性能評価書は、国の共通基準に沿って登録住宅性能評価機関が性能を判定し、等級や数値で示す書類です。
このうち設計住宅性能評価書は、工事が始まる前の図面や仕様書などを審査し、計画上の耐震性や断熱性を確認するものといえるでしょう。
また、新築時の書類が残っていれば、購入を検討する中古マンションが当初どのような性能を備えた設計か把握できます。
ただし、設計評価は図面を対象とするため、施工状況や現在の劣化まで証明するものではありません。
既存住宅向けに設計住宅性能評価書が新たに交付されることもないので、新築時の建設住宅性能評価書の有無と合わせて確かめると良いでしょう。

建設段階の評価書の特徴

新築時の建設住宅性能評価書は、設計時の性能について、工事中と完成時の検査を経て交付される書類です。
評価員が基礎や骨組みなどを工事の各段階で調べるため、完成すると見えなくなる部分の施工状況も確認されている点が特徴でしょう。
ただし、完成後に新築時の現場検査をさかのぼって受け、当時の評価書を取得することはできません。
一方、既存住宅の建設住宅性能評価書は、検査時点の劣化状況などを目視や計測で確認し、希望に応じて個別の性能も評価します。
マンションでは共用部分の調査も関係するため、管理組合や管理会社に記録の有無を尋ね、評価書の種類と検査範囲を確認すると良いでしょう。

評価書の有無を確認する方法

評価書の取得状況を調べる際は、まず物件広告や販売図面の備考欄に住宅性能評価書についての記載があるか確認しましょう。
新築時のパンフレットが残っていれば、住宅性能表示制度のマークも、取得の有無を探る手がかりになります。
また、広告に記載がなくても評価書が存在することはあるため、仲介会社を通じて売主に原本や写しの保管状況を尋ねてください。
売主が保管していない場合は、書類を保存している可能性がある管理組合や管理会社にも確認を依頼すると良いでしょう。
交付した評価機関が分かれば、再発行などへの対応を相談できますが、制度は任意なので未取得の物件もある点に注意が必要です。

▼この記事も読まれています
ワイドスパンマンションの魅力は？向き不向きについても解説

住宅性能評価書でチェックすべき重要な評価内容

前章では、住宅性能評価書の種類や確認方法について述べましたが、実際にどの項目を重視すべきか迷いますよね。
ここでは、住宅性能評価書における重要な評価内容について解説していきます。

地震への強さを示す耐震性能

耐震等級は、地震に対する建物の強さを示し、構造躯体の倒壊等防止と損傷防止などについて1～3の段階で評価される指標です。
等級1は建築基準法が求める耐震性能に相当し、等級2はその1.25倍、等級3は1.5倍の地震力を想定した基準となるでしょう。
ただし、等級が高いからといって、あらゆる地震で被害が出ないことを保証するわけではありません。
また、揺れを建物に伝えにくくする免震構造は、耐震等級と別に免震建築物として表示される場合があります。
評価書を見るときは等級の数字だけに注目せず、倒壊等防止と損傷防止のどちらを示す評価か、免震の記載も含めて確かめると良いでしょう。

劣化対策と維持管理の等級

劣化対策等級は、柱や梁などの構造部分を長く使うための対策がどの程度施されているかを1～3の段階で示した指標です。
等級2は通常の条件でおおむね50～60年、等級3は75～90年にわたり大規模改修を要しない対策を示すものといえるでしょう。
ただし、年数は建物の寿命を保証するものではなく、点検や補修が欠かせない点も押さえておきましょう。
一方、維持管理対策等級は給排水管などを点検・清掃・補修しやすい構造かを示し、日々の設備管理に関係します。
マンションでは住戸に関わる専用配管と建物全体の共用配管を分けて評価するため、両方の等級や点検口の設計を確認すると良いでしょう。

快適さに関わる省エネ性能

断熱等性能等級は、壁や窓から伝わる熱の出入りを評価するもので、夏の暑さや冬の寒さへの備えを示す指標です。
ただし、評価基準は時期によって異なり、2022年3月以前は等級4が最高だったため、現在の等級と単純に比較しないようにしましょう。
また、一次エネルギー消費量等級は、冷暖房や換気、照明、給湯などで使うエネルギーを総合的に評価します。
設備の効率によっても省エネ性能は変わるため、窓や断熱材にくわえて給湯器などの仕様も確かめてください。
両方の等級を確認すると、室温の保ちやすさとエネルギー消費の目安を整理でき、購入後の光熱費や設備更新を考える手がかりとなるでしょう。

▼この記事も読まれています
センターイン マンションの特徴について！魅力も解説

中古物件の住宅性能評価書を見る際の注意点

ここまで、住宅性能評価書の重要な評価内容を解説しましたが、書類の内容を鵜呑みにしないための注意点もおさえておきましょう。
最後に、住宅性能評価書を確認する際の注意点について解説していきます。

現在の建物の状態との違い

新築時に取得した住宅性能評価書は、建築当時の設計や施工を評価した書類であり、現在の建物の状態まで示すものではありません。
中古住宅の再評価も検査時点の結果なので、発行日と調査日を分けて確認することが大切です。
また、窓の交換や床材の張り替えによって断熱性や遮音性が変わっている可能性もあるため、売主や仲介会社にリフォーム履歴を尋ねましょう。
工事の図面や仕様書が残っていれば、評価書との違いを照らし合わせ、気になる変更点を具体的に質問できます。
ただし、既存住宅の現況検査は目視や計測が中心で、壁の内部など見えない部分まで調べているとは限らない点にも注意しましょう。

評価対象外となる管理状況

住宅性能評価書は建物の性能を判断する資料ですが、管理組合の運営や修繕積立金の状況まで評価する書類ではありません。
維持管理対策等級が高くても、計画に沿って点検や清掃がおこなわれているかどうかは、別の記録で確認する必要があるでしょう。
そのため、長期修繕計画書と大規模修繕の履歴を見比べ、今後の工事予定や計画の見直し状況を確かめてください。
また、修繕積立金の残高や滞納、借り入れ金の有無については、仲介会社を通じて重要事項調査報告書を確認できます。
現地ではエレベーターや共用廊下、ゴミ置き場などの管理状態にも目を向け、書類の情報と実際の様子を合わせて判断するとよいでしょう。

評価書がない場合の確認法

住宅性能表示制度は任意のため、評価書がない中古マンションでも、別の資料や調査で建物の状態を確認できるでしょう。
たとえば、建築士によるインスペクション（建物状況調査）では、外壁や基礎のひび割れ、雨漏りの跡などを調べます。
ただし、すべての部分を調査できるわけではないので、依頼前に対象範囲と調査方法を確認しておきましょう。
耐震性については建築確認済証の交付時期や耐震診断・改修の記録を、断熱性については図面や当初の仕様書を参考にできます。
さらに、マンション管理計画認定制度の認定状況も管理体制の手がかりなので、建築士や仲介会社に相談して資料を整理すると良いでしょう。

▼この記事も読まれています
アパートの名前の考え方は？法的な注意点や決めるコツも解説

まとめ

中古マンションの住宅性能評価書には設計時と建設時の種類があり、物件広告や売主、管理組合を通じて取得や保管の状況を確認できます。
評価書を読む際は、建物の強さを示す耐震性能や劣化対策と維持管理のしやすさ、快適性に関わる省エネ性能の等級を重点的に確認しましょう。
過去の評価結果と現在の状態は異なる場合があるため、リフォーム履歴や管理状況もあわせて調べ、評価書がない物件は建物状況調査の活用も検討すると良いでしょう。