不動産売却における反復継続とは？罰則を科されない対策を解説！

基本的に宅地建物取引業の免許を持たない一般個人の方でも、不動産売却をおこなうことは可能です。
しかし、不動産売却を繰り返しおこなうと、反復継続と見なされて、罰則が科されるおそれがある点に注意しましょう。
そこで今回は、不動産売却における反復継続の概要や罰則、反復継続を回避するための対策について解説します。

不動産売却における反復継続とはどのような行為か？

複数回にわたって不動産売却を検討している方は、反復継続がどのような行為に該当するのかを押さえておくことが大切です。
ここでは、不動産売却における反復継続の概要について解説します。

宅地建物取引業法に基づく反復継続の定義とは？

反復継続とは、宅地建物取引業法において一定回数以上、または継続的に不動産の売買や賃貸をおこなうことを指します。
宅建業法では、宅地建物取引業とは「自らまたは他人のために宅地または建物の売買・交換・賃貸の媒介や代理を反復継続しておこなうこと」と定義されています。
このため、たとえ個人であっても、不動産の売買を「業として反復継続的に」おこなえば、宅建業の免許が必要になるのです。
つまり、無免許での反復的な不動産売却活動は違法となる可能性があるため、注意が必要です。

不動産売却が反復継続と見なされる基準

法律上「何回の売却から反復継続と見なされるか」については、とくに明文化されていません。
ただし、一般的には、1年～数年の間に3回以上の売却をおこなうと、業として見なされるリスクが高くなるといわれています。
たとえば、以下のようなケースは、反復継続と判断される可能性があります。

●複数の不動産を短期間で売却している
●不動産の取得目的が転売である
●不動産売買を通じて継続的な利益を得ている
●不特定多数の人物に不動産を売却している

たとえば、自らの居住用住宅を数年おきに売却するケースは、反復継続にはあたらないと考えられます。
相続した実家を売却する行為も、反復継続には該当しません。
しかし、仕入れた中古物件をリフォームして、1年以内に再販する行為を何度も繰り返しているケースでは、反復継続と見なされるリスクが高まります。
つまり、不動産売却に営利目的と継続性があるかどうかが、反復継続と見なされるか否かのポイントです。

不動産売却における反復継続の罰則

不動産売却が反復継続と見なされて宅建業法違反と認定されると、法的な罰則が科される可能性があります。
ここでは、不動産売却を検討している方が知っておきたい、主な罰則と影響について解説します。

無免許で宅建業をおこなうと違法行為に該当

個人が免許を持たずに宅建業を営んだときは「3年以下の懲役または300万円以下の罰金」が科される可能性があります。
このため、反復継続と見なされる不動産売却を個人でおこなったとき、内容によっては無免許営業として処罰の対象となってしまいかねません。
「法人ではなく個人だから問題ない」と考える方もいるかもしれませんが、反復継続は営利目的かどうかによって判断されるため、個人であっても罰則の対象になります。
なお、取引内容が悪質と判断されたときには、罰金と懲役刑の両方が科されるおそれもあります。

無免許の個人の不動産売却を媒介した不動産会社にも罰則

個人が繰り返しおこなう不動産売却を媒介した不動産会社も罰則の対象であり、以下の処分を受ける可能性があります。

●指示処分
●1年以内の業務停止処分
●免許取り消し処分

指示処分は、不動産会社がおこなった違反行為の是正を命じる行政処分のひとつで、法的拘束力があるものです。
したがって、不動産会社が指示処分にしたがわなかったときは、一定期間の業務停止処分が下される可能性があります。
また、業務停止処分が下されたにも関わらず、営業を続けていると、免許を取り消される事態に陥りかねません。
なお、法人としておこなった不動産売却が反復継続と見なされたら、1億円以下の罰金を請求されるおそれがあります。

誤って該当してしまったときの対応

意図せず反復継続に該当する状況になってしまったときでも「知らなかった」「個人だから大丈夫」といった理由は通用しません。
まずは速やかに取引を中止し、行政庁（都道府県など）に相談することが重要です。
また、宅建業の免許取得を検討するのも、ひとつの選択肢です。

不動産売却が反復継続になるのを防ぐ対策

複数の不動産を売却する予定があるときには、反復継続と見なされないよう細心の注意を払うことが大切です。
ここでは、リスク回避のためにできる対策について解説します。

対策①不動産会社を通じて売却する

個人間で不動産売却を繰り返していると、業として見なされる可能性が高くなります。
罰則を科されるのを避けるには、信頼できる不動産会社を通じて売却し、取引の透明性を確保することが重要です。
不動産会社を間に挟むと、営利目的でないことや適法な手続きをおこなっていることが明確になり、法的リスクを抑えられます。
また、不動産会社は、売却に関わる法的な注意点やトラブル回避策についての知識が豊富です。
安心して不動産売却をおこないたいなら、まずは不動産会社に相談するようにしましょう。

対策②売却は1回限りにとどめる

重要なのは、売却の目的と頻度を明確にすることです。
相続物件の処分や自宅の買い替えなど、生活上の必要性による1回限りの売却であれば、基本的に問題視されることはありません。
しかし、1年～2年の短期間で複数回の不動産売却をおこなうと、営利目的と見なされやすくなります。
したがって、不動産の売却はできる限り1回限りにとどめ、明確な売却理由（転勤・相続など）を説明できる状態にしておくと安心です。
短期間で複数の不動産を取得・売却しているときには、営利目的・転売目的と判断されるリスクが高くなるため、注意しましょう。

対策③転売を前提とした購入は避ける

市場価格より安く不動産を取得し、短期間で売却して利益を得ようとする行為は、宅建業と見なされやすくなります。
副業感覚であっても、これが繰り返されれば「反復継続」扱いとなる可能性が高くなるため、注意が必要です。
将来的に複数の不動産売却を検討しているときには、宅建業免許の取得や法人設立を前提とした活動計画を立てる対策を講じたほうが、結果的にリスクを回避しやすくなります。

対策④面積の広い土地を売却するときには複数人と取引しない

土地の面積の広いケースでは、複数に分筆してから売却することがあります。
面積が広いと土地の価格も必然と高くなってしまい、買い手が見つかりにくくなってしまうためです。
しかし、区画分けした土地を複数人に売却すると、取引に反復継続性があると見なされ、罰則が科されてしまいかねません。
仮に取引の間隔を1年以上空けたとしても、ケースによっては宅建業法違反に該当する可能性があります。
そのため、面積の広い土地を売却するときに反復継続と見なされるのを避けたいなら、不動産会社に一括で売却してしまうのが安全です。

まとめ

不動産売却を複数回おこなう予定があるケースでは、反復継続による宅建業法違反のリスクを正しく理解することが重要です。
反復継続と見なされるかどうかは回数だけでなく、営利目的、取引の頻度、売却理由などを総合的に判断されますが、明確な基準があるわけではありません。
不動産売却が反復継続と見なされるのを防ぐには、不動産会社を仲介に入れる、売却回数を1回にとどめるといった対策が不可欠です。