賃貸併用住宅が売却しにくい理由は？売却を成功させるコツも解説！

自宅の一部を賃貸物件として貸し出す賃貸併用住宅は、一見すると資産活用に優れた土地活用方法です。
しかし、いざ売却を検討すると「思うように売れない」「買い手が見つからない」といった悩みに直面するケースがあるため、事前の対策が不可欠です。
そこで今回は、賃貸併用住宅の定義や売却しにくい理由、スムーズに売却するためのコツを解説します。

賃貸併用住宅とはどのような住宅か？

賃貸併用住宅の売却を考えているのなら、買い手に対して魅力をアピールすることが欠かせません。
まずは、賃貸併用住宅の基本的な概念や魅力について見ていきましょう。

賃貸併用住宅とは？

賃貸併用住宅とは、ひとつの建物に自宅部分と賃貸住宅部分が混在している住宅を指します。
所有者が実際に居住しながら、建物の一部または1室を第三者に貸し出して、家賃収入を得られる点が大きな魅力です。
住宅ローンを組んで賃貸併用住宅を購入するときには、家賃収入でローンの返済をまかなえる可能性もあります。
また、自宅の一部が賃貸住宅になっていると相続税評価額が下がり、相続税対策につながる点もメリットです。
そのほか、賃貸住宅とは違って住宅ローンを組んで購入できるところも、賃貸併用住宅ならではのメリットといえます。
住宅ローンは、賃貸住宅を建てるときに利用するアパートローンよりも、金利が低く設定されているため、返済負担を軽減できます。
一定の要件を満たすときには、住宅ローン控除を利用できる点もメリットです。

賃貸併用住宅の定義と構造

賃貸併用住宅に関する明確な法的定義はありませんが、住宅の延床面積の50％以上を所有者の自宅部分が占めている住宅を指すケースが一般的です。
たとえば2階建て住宅の1階を賃貸住宅、2階を自宅として利用するなどのケースが該当します。
自宅部分の面積が全体の50％以上なのは、住宅ローンの貸し出し要件でそのように定められているためです。

賃貸併用住宅が向いている方・土地の特徴

自宅に住みながら家賃収入も得らえる賃貸併用住宅は、以下のような方に適しています。

●家賃収入によって老後の生活費を確保したい高齢者
●将来的に子どもに自宅を相続させるときの税金を抑えたい方
●副収入として家賃を得ながら生活したい共働き世帯

また、賃貸併用住宅は賃貸住宅としての需要が高いエリアにある土地が向いています。
具体的には駅に近いこと、周辺に買い物ができる商業施設や保育園などの子育て支援施設が充実していることなどです。

賃貸併用住宅が売却しにくい理由

賃貸併用住宅は資産価値が高いと思われがちですが、売却するとなると一般の住宅に比べて流動性が低い傾向がある点に注意が必要です。
ここでは、賃貸併用住宅が売却しにくい理由について解説します。

売却しにくい理由①投資効率の面で敬遠される

賃貸併用住宅は投資用不動産として見たときに、投資効率が悪いと判断されがちです。
なぜなら、自宅として利用されていた部分には収益性がなく、賃貸住宅部分の収入しか投資対象として見なされないためです。
全体の床面積のうち半分しか賃貸住宅として運用できないため、利回りは通常の一棟アパートなどに比べて低くなります。
投資家から見ると、同じ価格帯でより収益性の高い物件を選べるため、賃貸併用住宅は売却しにくい傾向にあるのです。

売却しにくい理由②購入ニーズが限られるマーケット

一般のマイホーム購入希望者にとって、賃貸併用住宅はややハードルが高い存在です。
「他人と同じ建物に住む」「管理が必要」「騒音トラブルの懸念」といった心理的な抵抗感があるためです。
賃貸併用住宅のターゲットは必然と投資目的の方となりますが、購入ニーズが限定的であるため、売却しにくい実情があります。
また、賃貸併用住宅の購入にあたって住宅ローンの審査も通常より複雑になることがあり、金融機関によっては賃貸住宅部分の規模や利用用途によって審査条件が厳しくなるケースもあります。
これにより購入希望者が資金調達に苦労し、売買成立までに時間がかかる点も覚悟しなければなりません。

売却しにくい理由③空室リスクが購入判断に影響

賃貸併用住宅の売却時に空室が発生しているケースは、買い手にとって将来的なリスク要因に該当します。
購入しても家賃収入を得られず、ローンの返済が大きな負担となりかねないためです。
とくに賃貸併用住宅が地方エリアや郊外にあって、入居者がいないケースでは、売却価格の下落や売却期間の長期化を招きやすい傾向にあります。
また、現在の入居者との賃貸借契約の内容（家賃・契約期間・更新条件など）が不利なときも、買い手側の懸念材料になります。
相場と比較して家賃が安く設定されている、契約更新時の更新料の支払いがないなどのケースは、収入の直接的な減少を意味するため、より買い手から敬遠されてしまいかねません。

賃貸併用住宅を売却するコツ

賃貸併用住宅の売却を成功には、通常の住宅とは異なるアプローチが求められます。
ここでは、賃貸併用住宅の売却を成功させるためのコツを解説します。

売却のコツ①投資目的での訴求を明確にする

購入検討者にとってもっとも重要なのは、この物件がどれだけ収益を上げられるかの視点です。
そのため賃貸併用住宅を売却するときには、家賃収入や利回り、過去の稼働率などを示す資料を用意しましょう。
具体的には、下記のような情報を提示すると効果的です。

●現在の入居状況
●賃貸部分の月額家賃と年間収入
●固定資産税や管理費などの支出
●想定利回り（表面利回り・実質利回り）

投資物件としての訴求ポイントを明示すると、不動産投資家やセミプロ層の関心を引きやすくなります。
そのほか、賃貸併用住宅の周辺にどのような賃貸物件があるのか、家賃や入居率はどうなっているのかなどの情報を集めた資料を作成して顧客に提示することもコツのひとつです。

売却のコツ②自宅としての利用方法を提案する

もうひとつのコツは、自宅としての活用方法をアピールすることです。
たとえば、賃貸併用住宅は自宅部分と賃貸住宅部分とが分離された構造となっています。
そのため、既存の住宅部分を子世帯、賃貸住宅部分を親世帯の家とする二世帯住宅としての活用が可能です。
一方、個人事業主の方へ向けて賃貸住宅部分を収益源として、自宅をSOHOとして活用する提案もできます。

売却のコツ③入居者がいる状態で売りに出す

賃貸併用住宅の購入者にとって、賃貸住宅部分から得られる収入は大きな魅力です。
そのため、すでに入居者がいて毎月安定した家賃収入を得られる状況で売りに出すと、より興味を持ってもらいやすくなります。
もし売却を検討している段階で入居者がいないときには、満室の状態になってから売却活動をおこなうことをおすすめします。

売却のコツ④不動産会社の選定がカギ

賃貸併用住宅は特殊な形態のため、売却に強い不動産会社を選ぶことが重要です。
実績がある不動産会社であれば、ターゲット層の特性を理解し、適切な販売戦略を立ててくれます。
また投資家ネットワークを持つ不動産会社なら、成約までのスピードを早められる可能性もあります。

まとめ

自宅と賃貸住宅を併せ持つ賃貸併用住宅には、家賃収入を得られる、節税対策につながるなどのメリットがあります。
しかし投資効率が悪い、需要が少ないなどの理由により、一般的な不動産と比較すると売却しにくい傾向にあります。
賃貸併用住宅をスピーディーに売却したいのなら、買い手に投資的価値を伝える、暮らし方に幅を持たせられることをアピールするなどの対策が効果的です。