賃貸借契約の更新交渉の対応方法は？交渉で起きやすいトラブルを解説！

賃貸物件を運営するにあたって、押さえておく必要があるポイントのひとつは更新交渉への対応です。
家主側にとって、メリットのある契約更新をするためには、知識を持って交渉に対応する必要があります。
そこで今回は、賃貸借契約の更新交渉の対応方法や値上げ交渉、よくあるトラブルについて解説します。

賃貸借契約の更新交渉への対応方法

賃貸物件を運営していると、入居者から更新交渉を受ける場合があります。
適切な対応をするための3つのポイントを解説します。

ポイント①むやみに拒否しない

借地借家法32条によると、近隣の家賃相場や税金の変動などを比較し、賃料が不相当な場合、入居者には賃料減額を請求する権利があります。
上記の条件で賃料が妥当でないことが認められない限り、家主は交渉に応じる義務はありません。
しかし、入居者側からの交渉に応じることは、家主にとってのメリットもあるため、むやみに拒否しないようにしましょう。
空室リスクが高い物件では、入居者の値下げ交渉に応じたほうが、結果的に利益率が上がる可能性があります。
また、退去時にかかる原状回復費用と入居者が求める値下げの額を比較することも大切です。

ポイント②周辺の家賃相場を把握する

入居者から家賃の値下げ交渉をされる場合は、周辺の家賃相場を引き合いに出されるケースが多いです。
そのため、家主側でも周辺の相場を理解しておき、根拠にもとづいた返答ができるようにしておく必要があります。
たとえば、近くの類似物件の家賃は5,000円安いと提示されるとします。
その場合、自分の物件のほうが築年数が新しいことや更新料が安いことなどの条件の違いを引き合いに出し、5,000円分の差は妥当である根拠を示すと良いでしょう。
交渉時は返答スピードが求められる場合があるため、あらかじめ周辺地域の類似物件について把握しておくことがおすすめです。

ポイント③代替案を提案する

家賃の値下げを断ることにした場合でも、代替案の提案を検討できます。
共用部や室内設備のグレードアップを提案すれば、家賃の値下げ拒否による退去を防げるかもしれません。
リフォーム費用はかかりますが、退去による損失を検討すると、投資の価値がある場合があります。
後に入居者募集する場合でも、設備がグレードアップしていると、周辺の類似物件との差別化ができます。
共用部の劣化は、他の入居者も不満を感じている場合があるため、相談に耳を傾け適切に対処することが大切です。

賃貸借契約の更新交渉で値上げは可能？

家主側が更新交渉のタイミングで値上げを希望するケースがあります。
ここでは、値上げが可能な条件と適切なタイミング、値上げ交渉をするリスク、効果的におこなう方法について解説します。

賃貸借契約で値上げが可能な条件

借地借家法第32条1項によると、家主が値上げ交渉ができる条件は、以下のとおりです。

●固定資産税の増額
●家賃相場の上昇
●現状の家賃が相場より低い

値上げ交渉をする場合は、以上の根拠を入居者に示すことが必要です。
正当な根拠がある場合でも、まずは入居者に対して相談の形で通知をおこなうことをおすすめします。
丁寧な交渉を続けても同意を得られない場合は、調停や訴訟に進むケースもあります。

賃貸借契約で値上げの適切なタイミング

家賃の値上げは、賃貸借契約の更新時期を避けておこなうのがおすすめです。
入居者が値上げを拒否し、法定更新に持ち込まれると、現状と同条件で契約が自動的に更新されます。
法定更新がおこなわれた後は、値上げの交渉ができなくなり、更新料も受け取れなくなるため注意が必要です。

賃貸借契約で値上げ交渉をするリスク

値上げ交渉にはリスクも伴うため、安易におこなわないよう注意しましょう。
値上げ交渉により、それまで移転を考えていなかった入居者が退去を決める可能性があります。
退去後に新入居者が決まらず空室が続くと、家主にとって大きなデメリットとなるでしょう。
とくに不動産投資ローンで購入した物件の場合、キャッシュフローの悪化に注意が必要です。
家賃が入らなくなっても毎月のローン返済は続くため、赤字運営となってしまいます。
値上げ交渉によって収入増になる可能性もあれば、反対に退去のきっかけとなり収入面でマイナスになる可能性もある点は覚えておきましょう。

賃貸借契約で効果的な値上げ交渉の方法

値上げ交渉をする場合は、入居者に検討する時間を与えるため、早めに通知するよう心がけましょう。
退去の意思も早く伝えてもらえれば、新入居者の募集も早期に始められます。
値上げの通知は口頭ではなく、書面でおこなうのがおすすめです。
配達証明付きの内容証明郵便を利用すると、実際には通知を見ているのに「知らなかった」といわれることを防げます。
また、入居者ごとに交渉日時や提示金額、交渉理由などの事項を記録しておくと、見直しに便利です。

賃貸借契約の更新交渉でよくあるトラブル

賃貸借契約の更新交渉でよくあるトラブルと対処法を把握しておくと、スムーズな対応が可能です。
ここでは、更新料未払いと訴訟のリスク、保険の加入忘れに分けて解説します。

よくあるトラブル①更新料未払い

賃貸借契約の更新交渉で、入居者が契約更新したにもかかわらず更新料未払いになるケースがあります。
はじめに、更新料を請求するためには、契約書に更新料の発生が明記されている必要があります。
契約書に明記していなかった場合は、入居者への請求ができないため注意しましょう。
契約書に明記しているにもかかわらず未払いが発生した場合は、催告通知を出しましょう。
通知は内容証明郵便で送付し、支払い期限を明記します。
入居者が催告にも応じない場合は、支払いを求める訴訟をおこないます。
金額が60万以下の場合は、判決までの時間が短く、原告の負担が少ない少額訴訟がおすすめです。

よくあるトラブル②訴訟のリスク

入居者が家賃の値上げに応じなかったり、更新料を支払わなかったりした場合は、家主は訴訟を起こせます。
一方で、入居者から訴訟を起こされるリスクも存在する点には注意が必要です。
契約更新時に値下げ交渉をされ、拒否した場合には、入居者から訴訟を起こされる可能性があります。
当事者間の交渉が決裂した場合、まず簡易裁判所へ民事調停の申し立てが可能です。
調停委員のもとでの話し合いによっても合意に至らなかった場合には、訴訟で争うことになります。
訴訟には手間や費用がかかるため、訴訟に至る前に双方の妥協案を探ることがおすすめです。

よくあるトラブル③保険の加入忘れ

賃貸借契約の更新時には、火災・住宅総合保険の更新を忘れずに入居者に通知しましょう。
家主が未通知でいると、入居者側からはアクションを起こさず、加入漏れになる場合があります。
保険の契約期間が切れていると、万一火災などが発生した場合に保障の対象外となってしまいます。
家賃の値上げ・値下げなどに集中しやすい更新契約ですが、保険についても忘れないよう注意が必要です。

まとめ

賃貸借契約の更新交渉で入居者から値下げを求められたらすぐに断らず、空室リスクで生じる損益と交渉に応じた場合の値下げ額を比較検討することが大切です。
家主側から値上げ交渉をする場合は、値上げの根拠をしっかりと提示し、法的更新に持ち込まれないよう、賃貸借契約の更新時期を避けておこなうのがおすすめです。
賃貸借契約の更新時には、更新料未払いや保険の加入忘れなどのトラブルが起きやすいため、十分に注意しましょう。