賃貸物件の立ち退き料とは？相場や注意点をご紹介

賃貸物件の建て替えなど、さまざまな事情で入居者の方に立ち退いてほしい大家さんもいるでしょう。
現在入居している方に立ち退いてもらうためには、立ち退き料を払わなければならないケースがあります。
今回は、賃貸物件の立ち退き料とは何か、立ち退き料の相場や注意点についてご紹介します。

賃貸物件の立ち退き料とは

立ち退き料とは、賃貸物件の入居者に立ち退いてもらうためのお金です。
賃貸物件から立ち退いてもらうのであれば、入居者の方は別の物件を探して改めて契約を結ばなければなりません。
そうなると家賃だけではなく初期費用を再び払う必要があり、入居者の方にとっては大きな痛手です。
大家さんの都合で立ち退きをお願いする際は、その出費を補填する意味で立ち退き料を支払うのが一般的な対応になります。
ただし、立ち退き料はあくまでも慣習や通例であり、法律上支払いの義務があるわけではありません。

まずは立ち退き交渉が必要

入居者の方に立ち退いてもらうためには、まず立ち退き交渉をおこなう必要があります。
立ち退き交渉とは、立ち退いてほしい日よりも前に入居者の方に対し希望の日時や立ち退き料について交渉することです。
たとえ建物の建て替えを目的とする立ち退きであっても、大家さんの都合による立ち退きである以上は交渉なしに追い出すことはできません。

立ち退き交渉が必要な理由とは

立ち退きの前に交渉が必要なのは、借地借家法で入居者の権利が強く守られているためです。
入居者の方が突然住居を失うことがないように、普通借家契約を結んでいるのであれば解約や立ち退きに正当な事由が必要になります。
建物の老朽化による建て替えやその賃貸物件以外の住居を大家さんが失っているなど、正当な事情がなければ立ち退きをお願いできません。
立ち退き料を支払うことは正当な事由として成立するため、金額などに入居者の方が納得して承諾すれば立ち退いてもらえます。
一方で、入居者の方が家賃を数か月分滞納しているケースなどでは立ち退き料がなくても立ち退いてもらうことが可能です。
また、契約の満了とともに退去する前提で賃貸借契約を結び、契約の更新がない定期借家契約であれば立ち退き料も発生しません。
入居者の方がどうしても立ち退きを拒否するケースでは、裁判になることもあります。

賃貸物件の立ち退き料の相場

立ち退き料はあくまでも慣習や通例であるため、金額に明確な決まりはありません。
一般的な相場としては、家賃の6か月分程度になるケースが多いです。
ただし、入居者の方に問題や債務不履行などがあるケースでは立ち退き料を安くできる可能性もあります。

具体的な立ち退き料の相場はいくらなのか

立ち退き料の相場は、賃貸物件の一戸ごとに40万円～80万円になるのが一般的です。
家賃6か月分が相場ですので、たとえば8万円の賃貸物件では48万円、12万円の物件では72万円になります。
これは個人の住居として提供している賃貸物件の相場ですので、企業のオフィスや貸店舗として提供しているケースではより高額な立ち退き料が必要になるでしょう。
業種によっては数百万円から億単位の金額になる可能性もあります。

立ち退き料の内訳

立ち退き料には、入居者の方が次の新居を探すためのさまざまな費用が含まれています。
まず、次の住居に入居するための引っ越し費用が大部分を占めているのが特徴です。
これには引っ越し会社の手配や入居のための敷金や礼金、前家賃などさまざまな費用が含まれています。
次に、その物件を探す際に手続きを依頼した不動産会社への仲介手数料です。
さらに、新居の家賃が今の賃貸物件よりも高いのであればその差額を補填するためにも使われます。

立ち退き料を抑えるには

立ち退き料は、大家さんが主張する正当事由がどれだけ強いかによっても金額が変動します。
主張の正当性が強いほど立ち退き料が安くなり、弱いほど立ち退き料が高くなるのです。
たとえば、賃貸物件が今にも倒壊する危険性があるため早急な建て替えが望まれるケースでは正当事由が強くなります。
一方で、単純にその賃貸物件を売却したいから、といった理由では正当事由は弱くなるでしょう。
立ち退き料の金額を抑えたいのであれば、そもそも入居者が少なくなってから退去を申し入れるようにすると効果的です。
入居者が多ければ多いほど、トータルで支払う立ち退き料は高くなります。
また、ほかに所有している賃貸経営用の不動産があるならばそちらを代替物件として提案しても良いでしょう。
原状回復のための敷金を返金する、敷金以外の原状回復費用を免除するなどの対応も可能です。
さらに、退去までの間の家賃を免除したり、建て替え後の再入居を約束したりといった対処でも立ち退き料を安くできる可能性があります。

賃貸物件の立ち退き料に関する注意点

賃貸物件の立ち退き交渉は、注意点を抑えておかないと無効になったり交渉がこじれたりすることがあります。
基本的に入居者の方には手間をかけて今の住居から出て行ってもらうことになるため、丁寧な対応を心掛けることが大切です。
立ち退き交渉にはさまざまな制約があるため、トラブルにならないよう注意しましょう。

立ち退きの理由は明確に伝える

入居者の方に立ち退きをお願いする際は、どうして立ち退いてほしいのかを明確に伝える必要があります。
理由が曖昧でよくわからない状態で快く立ち退きを承諾する入居者の方は多くないでしょう。
トラブルを避け、早めに承諾を得るためにもどうして立ち退きをお願いしたいのか、しっかり説明して誠意のある対応をする必要があります。
しっかり説明をしないで強引に立ち退きを迫ると反感を買い、その後の交渉が難しくなる可能性もあるため注意しましょう。
倒壊の危険性など、入居者の方にも関係のある理由であれば話を聞いてもらいやすくなります。
その際は、口頭で説明するだけでなく根拠となる資料も用意しておくと良いでしょう。

6か月前には申し入れる

立ち退き交渉の注意点は、立ち退きしてほしい日から逆算して交渉を申し入れられる期限が決まっていることです。
原則として、立ち退き交渉は立ち退きしてほしい日から6か月前までには申し入れなければなりません。
立ち退き料の交渉や転居先探しなどのことを考えれば、もっと余裕を持ったスケジュールを組んでおいたほうが無難です。
期限ギリギリに申し入れると入居者の方からの反発も大きくなるため、1年前から交渉を始めると良いでしょう。
ただし、どんなに早めの交渉を始めても正当な事由がなければ立ち退きを拒否される可能性は高いです。

管理会社は立ち退き交渉ができない

立ち退き交渉の注意点は、管理会社に交渉を任せられないことです。
入居者の募集や家賃の徴収・督促、物件の管理などさまざまな業務を依頼できる管理会社ですが、立ち退き交渉についてはおこなえません。
そのため、基本的には大家さん自身が入居者の方と交渉する必要があります。
どうしても第三者に依頼したいのであれば、管理会社でなく弁護士に依頼することが大切です。
一方で、弁護士を挟んでの交渉を不誠実だと感じる入居者の方もいらっしゃいます。
まずは大家さん自身が入居者の方と交渉をおこない、こじれそうであれば弁護士に相談するなど、段階を踏むのがおすすめです。

まとめ

立ち退き料は、入居者に立ち退いてもらうために支払う引っ越し費用や家賃の補填などの総称です。
どのような事情で立ち退きを依頼するかによって金額は変動しますが、相場は家賃6か月分になります。
立ち退き交渉の際は管理会社に代行を依頼できないため、大家さん自身が交渉をしてしっかり理由を話すことが大切です。