賃貸物件の設備故障における民法改正の内容とは？修繕の責任者は誰になる？

賃貸経営をおこなっている方のなかには、設備故障の連絡があったときにどう対応するか気になっている方もいるでしょう。
間違った対応をしてしまうと、入居者とのトラブルに発展する可能性もあるので注意が必要です。
そこで今回は、賃貸物件の設備故障におけるトラブル責任は誰にあるのか、民法改正の内容や管理会社の役目を解説します。

賃貸物件の設備故障における民法改正の内容

2020年4月の民法改正により「設備の一部減失による賃料減額」のルールが変更になりました。
民法改正前と後では、内容にどのような違いがあるのか、ぜひ確認しておきましょう。
ルールを正しく認知しておかないと、設備故障があったときにスムーズに対応できなくなってしまいます。
入居者とのトラブルに巻き込まれる可能性もあるので、事前に民法改正の内容をチェックしておくことが大切です。

民法611条とは何か

民法611条によると、賃借物の一部が滅失または使用できなくなったとき、その支障の程度に応じて賃料が減額されます。
これは2020年4月の民法改正で決まった事項で、改正前は「賃料の減額が請求できる」としていました。
より明確化したため、ケースによっては家賃収入の減収につながる可能性があります。
とくに、大家さんの対応が遅れて入居者の賃貸物件における生活がままならないケースでは、賃料減額だけでなく契約解除となるおそれもあるので注意しなければなりません。

民法改正により大家さんに求められる対応

入居者から設備故障についてトラブルの連絡があったときには、速やかに対応しないと賃料減額の可能性があります。
スムーズに対応するためにも、まずは条文の存在を把握しておくことが重要です。
そのうえで、迅速な対応ができる体制となっているか確認しておきましょう。
業務委託をせずに自主管理をおこなっている方は、管理会社へ業務の一部を委託するのもひとつの手段です。
管理会社に支払う費用を削減しようとして設備故障の対応に遅れてしまうと、賃料減額や契約解除となり、結果的に損をしてしまいます。
トータル的な利益を得るためにも、できない管理は委託するのが良いでしょう。

賃貸物件における設備故障の責任

賃貸物件の設備故障は、トラブルの原因によって責任者が異なります。
事前に誰が責任を取るのか、ケースごとの対応を知っておくと、未然にトラブルも防止可能です。
民法改正により、大家さんが損をする可能性も出てくるので、ケースごとの対応を確認しておきましょう。

大家さんが責任を取るケース

設備故障のトラブル責任は、日本賃貸住宅管理協会が発表している「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」で確認できます。
ガイドラインには、入居者の善管注意義務違反に基づく不具合は除くと記されています。
たとえば、入居者が一度も使っていない設備故障に関しては、初期不良として大家さんが修繕費を負担するのが一般的です。
賃貸物件の入居前に契約者から申し出があったときには、速やかに修繕の対応をおこなわなければなりません。
なお、設備メーカーなど供給元に責任があるときは、供給元に交換および修繕を求める必要もあります。
また、経年劣化による設備故障も大家さんに責任が追及されるので注意が必要です。
とくに築年数の古い賃貸物件を経営している方は、大家さんに修繕費の負担責任があることを押さえておきましょう。

入居者が責任を取るケース

賃貸物件の入居者には、民法400条によって規定されている善管注意義務があります。
善管注意義務とは、借りている部屋の設備などに不具合があったときに、放置せず連絡をする義務のことです。
さらに、清掃などをおこなわずに劣化された事例でも、善管注意義務の責任が問われます。
この善管注意義務に入居者が違反した結果、設備故障などのトラブルが発生したときは、入居者が修繕費を負担するのが原則です。
たとえば、賃貸物件の設備を放置してさらに劣化させたケースや、入居者の故意・過失で設備が壊れたケースでは、入居者に責任があります。

賃貸物件における設備故障の責任は契約書に明記しておく

賃貸物件で設備故障が生じたときに、責任所在や賃料減額をめぐってトラブルに発展しないよう、契約書に取り決めを明記しておくことが大切です。
修繕費用の負担者や賃料減額の基準などを明記しておけば、入居者とのトラブルも未然に防げます。
そして、契約書の内容は定期的に見直し、必要に応じて改訂しておきましょう。

賃貸物件を経営するなら知っておきたい管理会社の役目

賃貸物件を経営しているなら、物件の管理は管理会社に任せたほうがおすすめです。
管理会社はさまざまな業務を担ってくれるので、自主管理をおこなっている方はぜひその魅力を確認しておくと良いでしょう。
管理を委託する手間や費用はかかりますが、その分、物件を適切に保ってくれるはずです。
賃貸物件を経営している方は、管理会社への委託も視野に入れて運用計画を立ててみましょう。

管理会社の役割①入居者とのやりとり

管理会社に賃貸物件の管理を委託していれば、入居者とのやりとりが円滑に進みます。
間に管理会社が入ってくれるため、設備故障などのトラブルが起きたときも手続きがスムーズです。
その他、隣人トラブルなどに対応しているケースもあり、基本的には管理会社と入居者の間でトラブル解決を図ってもらえます。
管理会社のなかには24時間365日対応しているケースや、コールセンターと連携しているケースなどもあるので、大家さんの負担も大幅に軽減できるでしょう。

管理会社の役割②業者手配の窓口

入居者から設備故障の連絡があったときには、速やかに業者を手配しなければなりません。
大家さんが賃貸物件の経営を専業でおこなっているなら、すぐに対応できる可能性がありますが、会社員など他に仕事があるケースでは早急な対応が難しくなります。
そのようなときは、管理会社に委託して業者を手配してもらいましょう。
管理会社に委託する内容は、管理業務のすべてや一部などそれぞれの状況に合わせて決められます。
費用を考慮して一部のみを委託している大家さんも多いので、何を優先するか条件を整理したうえで選択してみましょう。

管理会社の役割③家賃や修繕費の回収

管理会社は、家賃や修繕費の回収をおこなってくれます。
家賃を滞納している入居者はもちろん、故意や過失によって設備を故障させた入居者に対しても費用の請求をおこなうのが一般的です。
管理会社が費用を回収すれば、入居者とのトラブルにも発展しにくくなります。
入居者とのトラブルを未然に防ぐためにも、自主管理をおこなっている方は管理会社への委託も検討してみましょう。
管理会社はクレーム対応もおこなってくれるので、不動産投資が初めての方でも安心して運用を進められます。
ただし、管理手数料が発生することは注意点です。
管理手数料の相場は家賃の5%と高いため、状況によっては家計の負担になってしまうでしょう。
賃貸物件の管理を委託するときは、さまざまな状況を考慮して契約をおこなう必要があります。

まとめ

民法改正により、賃貸物件の設備故障は対応が遅れると、賃料減額につながる可能性があるので注意が必要です。
賃貸物件の設備に関して、初期不良や経年劣化が原因の故障は大家さんに責任があります。
自主管理をおこなっている方は管理会社への委託がおすすめですが、その役目はトラブル対応や業者手配の窓口です。